10多分钟，车子来到安瑞市最大的酒店——安瑞大酒店，这是目前安瑞最高端的酒店。

　　苗总带着一行人直接来到酒店三楼的茶室，叫他公司的办公室主任去二楼餐厅安排菜品。

　　在一个很大的包间里面，并排两张麻将桌，靠边一圈沙发茶几。

　　“怎么，苗总你带我们来打麻将吗？”邓会长笑着问道。

　　“愿意打的就打，不愿意打的就在沙发上喝茶。现在还不到11点，可以打一个小时，你也知道，我这个人没有其他爱好，就喜好闲暇时打几圈麻将。”苗总直接坐在了麻将桌上。

　　“那你们几个自己打几圈，我陪冯总喝茶。”邓会长拉着冯总在沙发上坐下，吩咐服务员上茶。

　　刘兴国看了一下,昌州的几个老板都喜好打麻将,但他可不会昌州麻将,也没有兴趣打麻将,也立即跟随邓会长坐了过去，正好可以与来自京城的同行交流交流,了解一下全国的房地产形势。

　　“冯总是今天刚到的？”刘兴国拿出香烟递了过去，冯总摆手示意不抽，刘兴国也把烟收了起来，不准备抽烟,茶室里如果大家都抽烟估计空气会很不好。

　　“我上个月来过一趟，对昌州的房地产市场有了一定了解。”冯总端起服务员送来的茶水喝了一口，语气缓慢的说道。

　　“冯总可是名牌大学的毕业生，原先是中央机关的大领导，下海经商的成功人士，91年就创办了房地产公司，我们都要向他多学习学习。”邓会长微笑着对刘兴国解释道。

　　“什么下海的成功经商人士，邓会长客气了，我们是被逼下海。不像你们昌州人，生来就有经商的基因。”冯总还是一如既往地微笑摆手,很是谦逊。

　　“恕我冒昧的问个问题，冯总在京城等大城市开发房地产，怎么想到昌州这样的小城市来发展呢？很多人想到京城申城等大城市发展，还没有机会。”刘兴国有点儿疑惑的问道。

　　“这是没办法，从去年开始全国的房地产销售疲软，房地产投资速度过快，消费能力跟不上，价格不但没有上涨反而还有下降，更主要的是卖不动。目前只有民营经济活跃的城市市场行情比较好，比如珠三角地区、长三角地区，你们省的昌州和宁城、台城及苏省的长江沿岸城市,是价格还在继续上涨的少数城市。而昌州又是全国特有的5个土地拍卖的试点城市和银行按揭购房的试点城市，当地购买力又很强劲，只有来这里看看，想熬过这个时间段。”冯总叹了口气，无奈的说道。

　　“京城现在房价多少钱一个平方？”

　　“比昌州贵几百元每平方，一般的住房3500元每平方左右，但土地价格贵了一倍到两倍。怎么刘总也想去京城发展？”

　　“是有想法，但实力太小，又不敢去,担心拿不到土地、担心开发的项目跟不上形势。”

　　“你们龙科广场的设计我看了，理念没问题。但我建议暂时不要去，京城没有实行土地拍卖制度，不好拿地。其他资金实力到没什么问题，我了解到你们昌州的几家大开发企业实力都不弱。”

　　“冯总从事这个行业早、又跑过的城市多，不像我们只待在昌州这样一个小城市，给我们普及以下全国的行情及房地产的发展历史，让我们也学习学习。”刘兴国为冯总重新续了茶水，很是感兴趣的问道。

　　“对的，冯总可是海南那次地产泡沫的少数成功淘金者之一，我们可没有你们那样的胆略和见识，给我们普及一下知识。”邓会长也好奇的问道。“在那样的大崩盘中，你们是怎样预估到的？”

　　冯总沉思了一会儿，好似痛苦的神情，“哪有本事预估到会崩盘哟，纯粹是瞎猫碰上死耗子，遇巧了。现在想起来都还很后怕。”

　　回想中国房地产的发展历史，真正的发展不长，也就10来年时间。1980年是中国房地产的元年，这一年中央把房子定义为商品。房改和土改同时被推动，中国房地产正式成为了一个产业，开始缓慢的种子发芽阶段。

　　不过当时很多人担忧文革重袭，不敢拥有私产，而且也期盼单位免费分房，房地产业的规模很小，都只是修建单栋楼。

　　1984年，中央再次肯定了房地产行业的意义，排除了杂音，房地产的真正发展才到来。

　　1987年，深圳进行了首次的公开土地拍卖，催化全国房地产加速发展。所以，1987年才是中国地产开始进入商业化的真正时间点。

　　1988年，海南岛脱离广东独立建省成立海南省，中央开发海南，大批的人来到海南淘金，我们也是那时候去的海南，但海南又没有其他产业，基础设施投入很大，于是随大流投入了房地产行业。

　　刚开始大家都还是老老实实的从事开发，1988年海口市房地产平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年则猛增至5000元/平方米，比1991年增长257%。地产泡沫时期，当时流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”。有很多人确实赚了钱，更是吸引了大批内地的人到海南，还有一些政府单位也拿着资金到海南，大家都想赚快钱，后期就纯粹变成了炒地皮、炒楼花，没人真正建房子了。

　　加上1991年，中央进行24个省份的房改，全国房地产进入起飞阶段，使得社会资金都涌向了房地产，但购买力没有提升，造成中国房地产行业的首个泡沫开始蓄积。

　　1993年上半年海口市房地产价格达到顶峰，为7500元／平方米。93年下半年基本上回落到1991年的水平，跌幅达八成五。剧烈增长的泡沫引发了中央的担忧，导致了中国房地产的首个调控政策出台。于是海南泡沫直接炸裂，海口市的1.3万家房地产公司倒闭了95%，引发坏账800亿元。于海南有了三大景观“天涯，海角，烂尾楼”。

　　同时，海南房地产泡沫的破裂引发全国房地产硬着陆，全国房产价格纷纷大跌，房地产市场被冰封。我们估计这种大势至少还会持续一两年时间，只有像昌州这样民营经济、实体经济活跃的地方没有受到影响。

　　在1992年8月，当时我们也已经靠炒房炒地挣到了自己的第一桶金。如果不是一个偶然的发现，我们还准备继续“淘”下去。为了核实一个项目的审批情况，我一个合伙人以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，但还有很多地皮没有开建，而同期北京人均住房面积才7平方米。凭着直觉，我们意识到，“海南的房地产要出事了”。

　　所以我们就及时收手，把到手的地皮和项目、楼花等在最高峰的时候转让掉了，成为了少数逃脱泡沫损失的人。

　　现在想起来还很后怕，于是我们就回到北京，开始反思和总结，房地产不但与国家政策和经济水平有关，还与金融、社会购买力有关，才真正开始了规范化的房地产项目开发。

　　冯总一边回忆一边叙述，但很多场景没有身临其境的人是体会不到的。

　　“这几年我们虽然开发了几个楼盘，但日子也不好过。1995年底，在房价连续阴跌，无人购房的情况下，全国商品房累计空置建筑面积高达5031万平方米。今年年房地产行业已然出现了全面巨额亏损，幸好我们这几年处于正规化的摸索之中，没有大跃进，还能维持，这也是我们要进入昌州、台城、宁城的原因，其他城市都处于国营企业转型的阵痛期，职工收入不高，无力购买，只有像昌州这样的城市员工收入还在上涨。”

　　“那看来我们待在昌州，还是属于很幸运的一批开发商了。”刘兴国看了邓会长一眼，很是后怕的口气。“这么多库存和开发企业倒闭，政府没有相关对策吗？”

　　“政府不是不想管，但国家这么大，国营企业的问题也很大，怎么管得过来，还有政府的调研、出台政策都有一个延后期，估计这种局面还会持续一两年时间。所以我们现在主要是要生存下去。”

　　“那冯总你们对今后的房地产行业前景如何判断？”邓会长也插话问道。

　　“总体前景还是很乐观的，中国毕竟人口大国，从古至今都有置业居家的传统习惯；政府又把房子定性为商品，把房地产定性为一个大的经济产业；房地产的发展是必然的，只是与整体经济发展水平有紧密联系、与社会购买力密切相关，目前大家才解决温饱问题，后一步就是置业安家的问题；昌州房地产市场还很火的根源就在这里。”

　　“看来，我们的扩张都要稳妥才行，不能盲目大跃进，今后也得要全国各地到处走走，多向冯总你们讨教，多看看才行啦。”刘兴国也面露忧色，感叹地说道。

　　“刘总，你们来北京了，电话联系，我们行业内也是经常交流的。”冯总微笑着拿出名片，递给了刘兴国一张。

　　“谢谢冯总，今后一定拜访，多请教学习，也可以共同合作。”刘兴国起身双手接过名片，拿出自己的名片交换过去。

　　“我看你们的团队不错，年轻且有学识。”冯总看了一圈也坐在沙发上的潘彬、马明远、郭元军、曾涛，点头赞许。

　　“他们都比我的学识要高，都是留学归来的高才生，但我们公司还有一块短板，就是物业管理没有找到合适的领头人。”

　　“对的，物业管理很重要，居住的舒适感很大部分是后期的物业管理输出的，对品牌地产很重要。我倒认识一个这方面的人，老家也是你们渝城的，年轻有干劲，以前在另外一个公司干，但那个公司最近情况不秒，我可以把他的电话给你，你们自己去联系一下。”

　　“谢谢，非常感谢冯总，等会儿得多敬冯总两杯酒。”刘兴国连忙拿出笔记本记录电话，并把电话号码交给郭总，由他联系。 草根时代