下午，刘兴国叫来蒋飞、文小艺、罗成、陈兴源、柳庆几人，通过上午的财务摸底，已经弄清楚了公司的资金情况。

　　“这几天大家都很忙，但还是要把大家召集起来，主要是共同商量一下土地拍卖会的地块问题，公司内部要讨论一下，先理清每块地的基本情况、列出我们的目标地块。”刘兴国见大家都到齐了，收拢桌上的地块资料，首先说道。

　　“这首先要看公司的主要发展方向，是商业地产还是住宅地产，还是高端住宅，才好确定方向。”蒋飞接话说道。

　　“我也翻看了几遍资料，这次政府拿出的土地比原先预计的多了三宗地，不过多出来的地不在下鹿浦区域，而是在黄龙板块，黄龙板块暂时还很偏僻，不知道政府的用意，不过听说那里也是规划了一个住宅组团。当然主力地块还是下鹿浦区域。每一块地都是好地，都想拿下，但这不可能。”刘兴国摊开昌州地图，看着地图说道。“我们首先还是要把临近我们下鹿浦项目的地块拿下，其他的要看明天协调会的情况，商业和住宅用地都可以，这区域不可能有高端项目出现。陈兴源你先把你了解到的报名情况说一下。”

　　陈兴源翻开笔记本，“这几天我和曾涛曾总也找了拍卖公司的人多次了解了情况，截止今天为止，有9家房产开发企业报名参与了这次拍卖，都是昌州本地企业。这次共推出15宗土地，其中12宗地2000亩位于下鹿浦区域，北边从在建的体育中心一直到南边的火车站，东边是已经建成的站前大道，地块面积从30亩到400亩不等；另外三宗地在黄龙组团，政府规划明年那里将修一个黄龙公园，从市区到黄龙公园的城市主管道已经在建，春节后通车，这三宗地都在200亩左右，位于城市主干道两边。”

　　“这次拍成后的土地款是要求在什么时间内缴清？”

　　“资料上有，在一个月内缴清，否则视为拍卖无效，并不退还保证金。”

　　“那我们还可以多出几百万资金用于买地。目前公司已经准备了2亿资金，一个月内付款，鹿城工业区龙科广场还可以回收几百万资金。”刘兴国摸了摸头，还是把公司资金状况讲了出来，“今天我们要确定好公司拿地的目标顺序。蒋总也把你这几天的研究情况和建议跟大家通报一遍。”

　　将飞拿着资料给每人发了一份，“我仔细看了资料，并到现场对着图纸察看了两次。为了便于大家了解得更清楚，我先将这12宗地的基本情况说一下，资料图上都作了标注。”

　　“这次下鹿浦的12宗地，编号从体育中心开始编，一直到火车站的地块是12号，估计拍卖顺序也是按照这个顺序来。”

　　“1号地块，30亩、容积率3.0、限高60米、建筑密度30%、商业比例10%、起拍价30万一亩；这宗地与体育中心隔了一条小河，相对独立，适合建住宅。”

　　“2号地，160亩、容积率3.5、限高90米、建筑密度35%、商业比例40%、起拍价60万一亩；这宗地直接连接着我们原有的40亩地项目，适合商业开发，也是政府规划的体育中心商业圈核心地块。”

　　“3号地，400亩、容积率2.8、限高90米、建筑密度30%、商业比例10%、起拍价35万一亩；这是面积最大的一宗地，与2号的隔了一条马路，也是住宅用地。”

　　“4号地，100亩、容积率3.0、限高90米、建筑密度30%、商业比例10%、起拍价40万一亩；也是住宅用地。”

　　“5号地，150亩、容积率3.0、限高60米、建筑密度35%、商业比例10%、起拍价40万一亩；也是住宅用地。”

　　“6号地，130亩、容积率3.0、限高60米、建筑密度35%、商业比例10%、起拍价40万一亩；也是住宅用地。”

　　“7号地，90亩、容积率3.0、限高60米、建筑密度35%、商业比例10%、起拍价40万一亩；也是住宅用地。”

　　“8号地，200亩、容积率3.0、限高60米、建筑密度35%、商业比例10%、起拍价40万一亩；也是住宅用地。”

　　“9号地，200亩、容积率3.0、限高60米、建筑密度35%、商业比例10%、起拍价40万一亩；也是住宅用地。”

　　“10号地，200亩、容积率3.0、限高60米、建筑密度35%、商业比例10%、起拍价40万一亩；也是住宅用地。”

　　“11号地，60亩、容积率3.0、限高60米、建筑密度35%、商业比例10%、起拍价40万一亩；也是住宅用地。”

　　“12号地，280亩、容积率3.5、限高60米、建筑密度35%、商业比例25%、起拍价55万一亩；这宗地是商业用地。”

　　“我的建议是：

　　首选地块是2号地块，也是我们必须拿下的地块，有160亩，商业比例最高，达到40%，地块也方正，拿下后就与我们原先的40亩合为一体了，非常适合规划，估计是价格最贵的一宗地；据我了解本地有一家也从事商业开发的房产公司，叫昌兴房产，他们很有兴趣，也不排除其他公司介入商业地产。

　　次选地块是12号地块，有280亩，也适合开发商业，商业比例也达到25%，如果2号地块拿不到，这也可以作为次选目标，能够独立开发成一个商业楼盘，不过这里不能成为城市中心商业区，只能成为城市次级商业区。

　　第三选择是3号地块，有400亩，可以开发成一个中档次大型小区。

　　第四选择是8、9、10号地块，体量有200亩，也可以。其他的少于100亩的项目不用考虑，体量太小，推广销售分摊成本高。

　　另外黄龙区域的三宗地分别是120亩、140亩、150亩，都位于在建的城市主干道黄龙大道两边，不过这里要到明年下半年才适合启动，明年上半年道路才打通，黄龙公园要后年上半年才能建成；如果公司有多余的资金可以考虑，唯一的优势就是地价便宜，只有18万每亩的起拍价，估计感兴趣的人不多，我不建议公司在此拿地。”

　　蒋飞将地块情况和他的建议一口气讲完，大家都陷入了思考之中。

　　“我们公司只有2亿资金，这些地块都很大，也拿不了多少。”文小艺发言说道。

　　“我们这次能在下鹿浦拿到一块地就不错了，我们刚进入这个市场，又是外地人。”刘兴国苦笑了一下，“我们先算一下，目标地块的土地楼面单价，看一看，每块地的竞拍上限在多少，要做好竞价的准备，如果他们不分一块地给我们，那就得要竞价，我可不管其他的了。”

　　蒋飞又翻开笔记本说道，“我计算过，如果按照起拍价算得话，商业和住宅拉通计算，1号地块楼面单价是最低150元每平方、2号地块最高258元每平方、3号地块188元每平方、12号地块240元每平方、其余地块都是200元每平方。”

　　“我们先排除1号和11号地块，按照高层电梯楼计算，建筑成本按照900元每平方、销售价格目前电梯楼住宅销售价格在3000元每平方，销售价格和建筑成本之间的差价在2100元之间，再减去公司运作费用、工资资金利息、税收等600元每平方，还有1500元每平方的空间；再减去最低的利润空间400元每平方，也就是说楼面单价可以最高出价到1100元每平方；其他商业卖出的差价暂时不计算。那么2号地块竞拍价就可以最高到250万一亩；12号地块的竞拍价也是250万一亩；其他住宅地块的竞拍价在200万一亩；当然这是在不涨价和项目微利的情况下，特别是2号和12号地块的商业比例大，每个项目都有10万方以上的商业，就算只赚商业的钱，还有至少三个亿可以赚，唯一担心的就是销售周期过长，不划算。”刘兴国用计算器反复计算后说道。

　　“250万一亩的价格，可能会拍到那么高吗？真拍到那么高，我们可没有那么多钱，2号地250万一亩就需要4亿，我们只有2亿？”文小艺也算了一下说道。

　　“所以，我们就得根据公司资金情况把最高竞拍价减下来。2号地最高只能拍到120万一亩、12号的最高只能拍到70万一亩、3号地只能拍到50万一亩、8-10号地只能拍到100万一亩或者50万一亩拍两块地。这就是最终我们的最高竞拍价，这也是为什么政府要把地块面积划这么大的原因，幸好我们龙科广场销售的好、回款快，单凭4000万的贷款只能买一块小地了。”刘兴国苦笑了一下感叹地说道，“没有雄厚的资金实力，房地产还真不是一般人能够玩得起的。具体的明天去协调会上再说，反正2号地块是首选，12号地块基本已经无望了，如果2号地块不行，就只有拿住宅地块了；如果最后有剩余资金，可以拿黄龙的地块，我看了一下，15号地块可以开发高档洋房小区，昌州目前别墅以下、高于普通电梯房的住宅形态还太少，可以值得一试，地价便宜，150亩地也只有2700万。”

　　“如果是开发洋房的话，靠近公园的15号地块还是可以。”蒋飞想了一下也赞同。

　　“好，那就这样，明天去协调会现场，他们通知说只能去一个人，第一次就由我一个人去了。如果可以多进人的话，我再打电话通知蒋总。”最后刘兴国说道，“今天会议的内容绝密，在座的人知道就行，绝不能外传。另外郭总去杭城和申城登报招聘去了，还有几天才回来，廖总也到湖城去了，这几天文总兼顾一下张倩的工作，招聘的事也很重要。” 草根时代