半个小时后，设计院杨总和柳庆先后赶到了，刘兴国带着他们现场看了看，并将项目基本定位和要求进行说明。

　　“刘总，这个项目的其他事情我清楚了，就是园区管委会办公楼的位置有没有特别要求？还有电影院的位置？”设计院杨总一边记录一边问道。

　　“管委会办公楼的位置他们没有他别要求，只是要求临马路，便于车辆进出，我们要注意的是，管委会办公楼的设计一定要注意建筑成本的控制，不能造型和构造太复杂，设计好后，要交管委会审核，报批手续是他们自己去办，要单独形成一个项目文本；我们的这两块地合并成一个项目报批，虽然两块地之间隔着一条马路，我们可以把马路设计成广场之类的休闲场所。电影院他们要求单独一栋楼，主要是层高不一样，如果你们有好的布局想法也可以，到时候说服他们就是。”

　　“那我现在简单说一下我现在的基本想法思路。”杨总拿出稿纸，在空白页画起了草图。

　　整个地块是一个长400米、宽150米的长方形，中间有一条150米长宽20米的马路间隔，就自然的分成两个部分，40亩的部分就设计成纯商业、50亩的部分设计成封闭式住宅小区，中间的马路与后退红线面积一起改建为绿化休闲走廊，通过绿化休闲带把两个板块分隔，即相互独立又互为联系，类似于鹿城工业区的龙科广场，只是规模大了一倍。

　　在纯商业区，设计成井字形的街区布局。在地块东北角把电影院布置在这里，我建议这里设计成一栋高层电梯楼，可做写字楼，一层是电影院大厅和其他销售门面、二层为电影院，3至18层为写字楼，这里有外贸公司还是需要办公室的；电影院旁边可以布置酒店，按照蜀韵大酒店的模式就可以，面积刚好合适；其他的面积全为三层商业，还是有步行内街、楼栋之间有连廊相连。

　　在50亩地的西北角划出10亩地修建管委会办公楼，他们是政府机构，离商业区远一点可以拉升住宅区的底商人气和价值。剩余40亩地全设计成18层的高层电梯楼，尽量把建筑面积增多，把地面绿化增多。

　　也就是说基本上复制鹿城工业区的龙科广场，只是规模扩大了。

　　杨总迅速地把草图画完，也把他的初步想法阐述完。

　　刘兴国看着图纸沉思了半响，拿过杨总手中的笔。

　　“你这样布局是把商业的比重加大了，有利于提升楼盘的销售面积。但我考虑到销售风险，这个项目分两期建设，一期就是40亩地的商业地块，但我们可以变更一下。”

　　“在电影院边上是宾馆、宾馆旁边再修几栋高层住宅，其他不变；而二期的这一块紧靠管委会也设计成商业，刚好与管委会的办公楼地块连接在一起了，剩下的面积为封闭式小区。这样把商业分散，但还是连接为了一个整体，只是分为了一期二期，降低了我们的销售压力。我不想在工业区的项目里保留门面，要全部销售。”

　　“这样布局可以，整个建筑形态也好看了，高楼在一边，矮层的商业在一边。地下还是要设计地下车库吗？”杨总看完后点头赞同。

　　“这个地下室要设计，还是要规划一个2万平方左右的超市，目前秦鹏他们已经与昌州这边谈妥了，他们正在筹备一家叫人人惠的超市；剩下的面积作为地下车库，只不过地下车库要分成两个独立的车库，商业区与住宅区的地下车库要分开、不能连在一起。”

　　“还有园区管委会，老办公楼那10亩地是什么定位？”杨总又问道。

　　“那块地要在这边完成后再开始开发，可以先按照高层电梯楼加底商的思路设计个样稿，主要是把容积率、建筑密度、商业比率、限高等开发指标批下来，2年以后，市场需求性可能有变化。反正尽可能的提高指标，今后怎么设计再说。”

　　“好，我明白了，两天后，把效果图、平面图、建筑风格样图和指标数据拿出来，批准后再开始正式设计。”

　　“辛苦杨总了，先把这个项目设计好，这个项目8分月一定要动工。马上我们去建委拷地形图，郑局长可在等我们。5月4号我们一起去向管委会汇报方案。”

　　经过一天的奔波，总算告一段落。

　　晚上8点，回到龙科广场售房部，客人已经没有了，销售团队在江燕的带领下正在进行一天的会议总结。

　　“今天大家辛苦了，但我看你们的神情是痛并快乐着。效果怎么样？”刘兴国也走过去问道。

　　“今天看房咨询的人很多，但下单的人不是很多，如果不是人太多，给部分人造成了销售火爆的心理压力，恐怕下单的人还要少。”江燕回答道。“今天交钱签预定协议的住房只有52套、门面只有12个，还包含两个曾涛兄妹预定的9个门面，剩下三个门面是商业区二楼的最后三个门面，他们看二楼没有了，赶紧交钱预定了。”

　　“你们有没有分析一下原因？”刘兴国继续问道。“是宣传问题？是价格问题？还是客源问题？还是其他问题？”

　　蒋飞翻开记录本准备发言，刘兴国摆摆手，示意他不要发言。

　　“我们刚才也讨论了，不是宣传问题、也不是价格问题、是客源的群体阶层分类问题。”沉默了一会儿，还是王浩开口说道。“前几天来的都是企业单位的客户，或者做生意的人，他们都有钱和见多识广，看好了就下单，不犹豫；现在我们主要针对个人和家庭客户，这部分人群大部分都是工薪阶层，经济水平和认识方面都要差一些。”

　　“还有因为价格问题，不是价格高低，而是有的客户说，才开始卖，最近一段时间的价格都不会涨，他们再考虑考虑，再与家人商量。”刘春也接着说道。

　　“看来你们每天的总结会要坚持下去，有利于大家的提高。你们分析很到位，客源问题是根本，这也是策划书上说的项目的客群定位，我们这种项目本来是针对工薪阶层的散户和小生意人，但目前是特殊原因导致了前几天来的都是企业大客户，也就是团体订单，今后我们的项目基本上都是以散户为主，不会销售得很快的。工薪阶层的散户有个特点，他们挣钱不容易、平常很节俭、花钱很犹豫，有的还要跟家里商量甚至筹钱。你们也是工薪阶层，你们的内心活动跟他们是一样的。”刘兴国也坐下来与大家交流畅谈，现在公司需要培养他们，要多启发和交流才行。

　　“现在大家总结出了目前的问题所在，客户对项目本身没有疑虑，他们也有想买房的愿望，只是犹豫、需要商量、认为价格不会短期上涨，你们再想一想，我们的办法是什么？”刘兴国大家看了一圈，又继续问道。

　　“我们在宣传项目本身的建筑、配套、区域等优势之外，可以多跟客户讲我们卖的快，买的人多。”

　　“可以请人来装客户或者把销控表多封掉一些房源，让客户每次来都发现又卖出去了很多房源。”

　　“可以跟客户多宣传房价会上涨的道理。”

　　“对了，可以提价，把房价涨起来，刺激客户下单，让他们感觉到再不买，还会涨价。”

　　“有部分客户还问到上户口和小孩读书的问题，可以联系派出所买房转户口，可以联系学校买房可以就近读书。”

　　一时大家的积极性都调动了起来，纷纷说出了想法，刘兴国很是高兴。“那就由蒋总来回答你们想的办法是否可行。”

　　“你们刚才提到的办法都很好，也符合我们项目的实际情况。我们项目的优点或者卖点资料上都有，这是大家必须熟悉的内容；还要在碰到每个客户的时候，对于他们的疑虑做出针对性的说法，每个客户的关注点都不一样，就要靠大家在跟客户接触过程中去判断。我们已经把新的价格表做出来了，涨价不是我们的目的，主要是通过涨价来促使客户早点下单，再给你们两天时间，可以通知有意向的客户交钱签约，大后天开始执行新的价格表，这次商业上涨500元每平方、住房上涨100元每平方，半个月后根据情况再涨价。对于你们说的解决上户口的问题，本来买了房在房产证下来后就可以迁户口，只是有限制，只能迁自己的子女，这方面的文件这两天会发下来；关于学校的问题，这个不是我们能解决的，这涉及到城市配套的问题，今后大家会碰到在著名中学、小学、大学边上的楼盘，这叫教育盘，主要靠学校资源吸引客户，我们这个盘是纯粹的商业和住宅盘，满足园区的基本消费居住的楼盘。你们的其他办法我们今后的楼盘会采用，这个楼盘销售还是可以，大家要有信心。”蒋飞也发言普及了一些房地产销售知识。

　　“对的，大家要善于思考总结，平常多讨论，也多提建议，我们今后还有很多楼盘，需要大家锻炼以后去带队伍。不要担心挣不到钱，只要签了正式的商品房合同，我们会按月发放提成，几年时间后，肯定大家都能买得起房子。”刘兴国最后也鼓励了大家一番。 草根时代