第二天，刘兴国一上班就拿上下鹿浦龙科广场的方案文本，得找叶会长把宾馆的入驻事情定下来，百货商场和电影院的事确定了，人人惠超市也问题不大。

　　“会长忙啥呢？”走进叶会长的办公室，刘兴国便笑着用家乡话问候，毕竟家乡话大家听着亲切。

　　“哎，想着怎么筹钱啦，你的发展速度越来越快，我们跟不上了。”叶会长起身来到沙发区，“你昌州工业区的项目怎么不通知我，让别人开了宾馆？”

　　“会长，那个项目不一样，是恒泰眼镜厂郑总的地，他因为自己想开一家接待宾馆，才和我合作的。”刘兴国连忙解释道。

　　“好吧，今后的新项目，可得先问一下我。”

　　“那是肯定的，我这不是来吗。下鹿浦龙科广场设计已经做好了，你看看。”刘兴国把设计文本推了过去。

　　叶会长翻了一遍，对整体布局和宾馆部分看得很仔细。

　　“你这个设计宾馆小了，只有18层楼14400平方，我准备在那里建一家大的，需要2万平方左右。”

　　“没办法呀，这块地只有这么大，总共才4万平方的商业，还有百货商场、电影院，我原先准备的写字楼都取消了。前几天我准备把对面的地块拍买下来，但被别人抢去了；要是我拍下来了，就把两块地的商业指标合在一起规划，你要多大都行。”

　　“不过我认为14400平方、有18层楼也不小了。在昌州也算大酒店之一了。”刘兴国还得继续解释与劝说。

　　“也只能马马虎虎算是一家大酒店，不是最大。”

　　“今后再有机会一定给会长建个特大型的酒店。我昨天在岳清市柳镇拿了两块地，一块在柳镇工业区，有5万方商业体量，可以建大宾馆；一块在柳镇老街上，只有25亩，是一个住宅楼盘；会长有兴趣的话，可以到柳镇开一家。”

　　“其他地方也可以开，但下鹿浦这样的地段可难遇到。”也会长悻悻的继续说道。

　　“会长可不要小看柳镇的消费能力，工业区虽然只有14万人，但他们那里是电器厂，生产电容器、开关柜等高技术性产品，技术工人的比例极高，技术工人和管理人员的待遇很高，消费能力并不比昌州市区低；还有柳镇工业区跟柳镇几乎连在一起，柳镇可是昌州辖区除阳平县港龙镇外的第一大镇，比县城还要大。”

　　“我知道柳镇，那里可以开一家，比一般的县城消费能力要强，但我想开在镇上。”

　　“柳镇工业区其实离镇上很近，有城市主干道连接，是一体的，并没有空地隔断，开车只要10来分钟，走路也只要20多分钟。这里还是会有超市和电影院、美食街等，会把镇上的消费吸引过来的，何况工业区里消费本身就很高。柳镇老街还没有电影院和商业综合体，会有很多人来消费的。”刘兴国继续劝说，老街上的项目总共才1万多方商业，全开了宾馆，我其他商业就无法建了。

　　“我先派人去柳镇考察一下再说。下鹿浦这个酒店，你说能不能加高几层，就加三层也行。”叶会长对下鹿浦的酒店还是不死心。

　　“说实话，很难，要是能轻易的变更容积率指标，我早就想办法变更了，多建房子多卖钱的事，谁不想。就算能够变更容积率，代价也太大了，还为今后的发展埋下隐患，这样的事我不干，我还有大好青春呢。”刘兴国连连摇头。“再说，会长您完全比单店规模，可比不过本地的大酒店，我建议从发展思路上，还得多布点，走农村包围城市的道路，更适合。今后到申城或其他省城，可以再开大酒店。”

　　“那好吧，你说我们今后怎么合作，不可能按照销售价格买房产开酒店，我们可开不起。”

　　“会长你说吧，只要我不亏就行。”

　　“成本价上浮10%怎么样？我先把钱打给你们公司。”

　　“会长对成本是怎么计算的？”刘兴国也来了兴趣，想知道其他人对房地产的成本是什么看法。

　　“土地成本、施工成本、营销费用、税费这些。”

　　刘兴国听了摇摇头，难怪社会上都说房地产利润高，其实都是不知内情。

　　“会长说的这些都是表面上看得见的、可以容易计算的成本。建安成本是大家都知道的，今后只会越来越高；营销费用项目不一样比例也不一样，但都还有个基本比例，总销售额的3%至5%；税费是固定的比例；土地成本可就不一定了，有一些费用您是不知道的，譬如在拿地或者拍卖过程中，我为了其他参拍人不要竞争这块地，需要给出相当金额的钱或者叫利益分享；还有资金利息，房地产公司的贷款都很多，利息是很多的；还有这个行业的工资很高、置业顾问的提成总比例就会超过1%，有的达到2%以上。怎么样，会长？房地产的利润率没有想象那么高，只是利润总额大而以。”

　　“那你准备我们到底怎么合作？”叶会长听后若有所思的点头。

　　“尚合电影院是恒泰眼镜的郑总小舅子开的，郑总估计也有股份，他们就仔细算过，房地产的毛利润率也就30%，这还是在土地便宜的情况下；项目不一样，比例也会不一样，所以这个项目按照当前的销售行情价给会长7.5折。”

　　“不行，我不是说折扣不行，我是说底下三层不能按照门面的价格计算，整栋楼按照统一的电梯高层价格计算。目前的昌州行情，高层电梯房3000元每平方，按照这个基数算折扣。”

　　“如果这样算，就是8折优惠价，我们还得承担过户的税费，比例很高的。也就是2400元每平方，我们公司只能赚200元每平方的样子。”刘兴国计算了成本，达到2400元每平方还有400元左右的利润；如过7.5折就只有200元每平方的利润了。

　　“太贵了。按照2400元每平方算，14400平方，就需要3456万，按揭购买，我就要提前支付1728万。”叶会长也连连摇头。“我只不过拿不到合适的地，不然我会自己拿地建。”

　　“会长你没有仔细算，就算你自己拿地建，酒店加上周边环境，至少要两亩地，土地成本300元每平方，建安成本1000元每平方，团队工资运作费就算300元每平方，税费和城市配套费的要300元每平方，还有地下停车场和其他商业环境的配套，单价就2000多了。”

　　“就2300元每平方，整栋楼拉通算。”

　　“不得行啦，会长。尚合电影院我还是按照门面的销售价格算的，3000元每平方就要1500万，比你贵多了。为了体现我的诚意，整栋楼会长先付1700万，剩下的1700万按揭后银行拨付。”刘兴国继续坚持。

　　“那我在一个月内支付，反正你目前还没有动工。”叶会长思考了一会说道。

　　“那会长我们先把预定协议签了，你先付200万，在7月15号前付清剩下的1500万，怎么样？”

　　“好吧，这一周内签预定协议，要给我留几天筹款的时间。”

　　“行，我回去后先把协议准好，下一周签协议。”刘兴国也爽快的答应。

　　叶会长笑了笑没有做声，用手指了指刘兴国。 草根时代