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　　第12章 房地产 位置、估值和时机

　　我有一个问题：

　　“你经历过1973—1975年的全球经济危机吗？”

　　这是石油输出国组织决定在第4次中东战争（也称“赎罪日战争”）期间停止向支持以色列的任何国家出口石油，进而引发的一次石油危机。这场危机一直持续到1974年3月，但许多经济体直到1995年仍萎靡不振。其中包括日本，在危机期间，日本房地产市场崩溃了。

　　现在，让我们想象一下，如果你是一个拥有健康逆向思维的日本投资者并且喜欢在经济衰退期间购买房地产。于是，你拿出100万美元的现金，加上200万美元的抵押贷款，以总计300万美元的价格在日本进行了房地产投资。为了便于理解，假设租金收入完全可以覆盖你的所有支出，包括抵押贷款利息，这样，你就没有偿还抵押贷款的负担了。

　　很好！受此启发，我们现在可以想象，你决定再投资10年。这是个好主意吗？哦，是的！如果你继续持有这些资产10年，它们的价值就会再增加300%，这将使你的投资价值达到1 800万美元，也就是扣除抵押贷款后还有1 600万美元。也就是说，在20年的时间里，你的初始投资将会获得1 600%的回报。

　　越富有越贪婪。假设你决定在未来10年里继续持有相同的房产。那么，记住这句谚语：事不过三！

　　那将是一场灾难。在第3个10年里，你可能会失去所有的东西，在总共30年的时间里，你只得到了最少的回报。图12.1是日本市场近30年的表现。

　　图12.1 日本土地价格指数：六大城市

　　资料来源：汤姆森Datastveam。

　　我用这个故事开始讲述房地产这一章的原因在于，虽然房地产无疑是社会的主要财富创造者之一，但它也是主要的财富破坏者之一。这一切都取决于你在哪里，什么时候，以什么方式买入，以及在什么时候卖出。在这一章里，我将对其中的一些内容进行阐述，当然也包括为什么我认为房地产在未来几十年仍是一个价值风口的原因。

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　　房地产的种类有很多。例如，商业建筑（超市、商场等），还有办公楼和工业建筑，以及酒店、会议建筑、仓库、停车场和多层停车场等。这都是我们所谓的“商业地产”。然而，你在日常生活中看到的房产可能大多是公寓楼和住宅，或者我们所谓的“住宅地产”。正如我在前面的章节中提到的，发达国家房地产的用途分布比例大约是75%的住宅和25%的商业。在一些发展中国家，商业地产的比例可能更高，其中许多人生活在贫民窟廉价的房屋中却在真正的工厂工作，而在拥有许多第二居所或退休人员的地方，住宅所占比例可能会更高。

　　还有一些房地产有待开发：森林、农田和建设用地。就我个人而言，我认为森林、农田与商品的关联度显然比其他房地产市场高，所以我不会在这里介绍它们，但建设用地显然与其他房地产相关。

　　我已经提出了为什么说我们正在面临国际房地产建设热潮的一些原因。其中两个明显的原因是大规模人口增长（在40年内新增20亿）和财富爆炸（在40年内，发达市场增长200%~300%；新兴市场增长400%~600%）。此外，还有城市化（新增30亿人口）和老龄化（新增16亿退休人员）。

　　在第5章中，我展示过一个农村和城市地区预期人口的比较图，现在我将要展示另一个，从而使这一问题更加清晰。图12.2显示了2010年到2050年可能的发展趋势。

　　当我第一次看到这些数字（并制作这张图）时，我感到很吃惊，因为我意识到，我们不仅需要为地球在2010—2050年期间新增的20亿人建造房屋，我们还需要适应从农村转移到城市的人口净流入。从本质上讲，尽管人口将会增长，但仍会有许多农村房屋被遗弃。因此，我们所需要处理的人口增长数量不是20亿，而是30亿。然而，它并没有止步于此，因为我们的家庭和年龄结构也会发生巨大的变化。由于现代生活方式的影响，加之老龄化以及低生育率的影响，整个社会中单身人士或丁克家庭的比例将变得更高，这意味着我们需要更多的家庭单元，而不是两到三代人的家庭在同一幢楼里养育许多孩子。

　　“贫民窟的情况怎么样？”有人可能会问，“那些搬到新兴市场大城市的人，是否会在贫民窟里生活？而贫民窟在商业意义上是不能被定义为‘建筑’的。”不幸的是，许多人会这样做，就像许多人已经做过的那样。根据联合国人居署统计，2008年，有不少于1/3的全球新兴市场的城市居民（2008年为8.1亿人）生活在贫民窟。然而，如果平均收入按预期增长，居住在贫民窟的人口比例将会下降，这意味着新的城市住房需求将不仅来自我刚刚提到的那些因素，还将来自那些从贫民窟中迁出的人。最后，越来越多的中产阶层和上层社会人士会选择购买第二套住房。我认为现实情况是，我们需要在未来的40年里，平均每年为近1亿人建造新的住宅。

　　图12.2 2010—2050年全球农村和城市人口预测

　　资料来源：《城市化前景》，2008年修订版，联合国人口司2008年。

　　除了在房地产周期中出现过一两次短暂的衰退，这一数字在整个时期内应该是相当稳定的，因为人口增长将趋于平稳，从农村到城市的人口迁移将会加速。所以，这里有一个数字我们是需要知道的：在2010年到2050年，我们平均每年的新建住房可以容纳大约1亿新城市居民。

　　但这只是针对净增加的新租户和业主的住宅建设。我们将会建造更多住宅。首先，这并不是说在人口增长停滞或下降的国家就不会有建筑建设。即使在像俄罗斯和日本这样人口数下降的国家，房地产也依然会被替换、改造或升级。根据《经济学人》2008年的一篇文章，美国有78%的房屋被转售，而在日本，这一数字仅为13%。原因何在？因为日本人通常每30年就会拆毁一次旧建筑，并建设新建筑物。此外，如果世界人口总体上将变得更加富有，那么人们就会想要更大、更好、更多的住房——想想佛罗里达、西班牙、泰国、迪拜或其他地方的许多度假屋吧。

　　10个新的生活方式

　　对新住宅地产的需求不仅来自人口增长和财富增长，还来自适应以下新生活方式的需求：

　　1.飞行：快乐的青春

　　2.雅皮士：年轻的城市职业人士

　　3.孔雀鱼：同性恋城市职业人士

　　4. sinbad/ singad：有收入的单身人士，没有男朋友（没有女朋友），非常的绝望

　　5.oink：有一份收入，没有孩子

　　6.丁克：有双重收入，没有孩子

　　7. opf：单亲家庭

　　8. spear：享受富裕退休生活的老年人

　　9. grampy：成熟的、活跃的、有钱的优秀人士

　　10.嬉皮士：年轻、精力充沛、经历丰富的老年人

　　另外，我们也不应该忽略商业地产。由于新兴市场往往拥有非常高的资本支出，因此，多年以后，额外的商业地产可能会超过所有建筑物建造价值的25%。

　　我们所能预见到的大部分房地产繁荣基本上是低成本的。每年将有7 000万~9 000万人被提升进入中产阶层，也会有更多数量的人从彻底绝望的境地被提升到略低于中产阶层的位置。这些人会利用小额融资，并从宝洁公司购买超小包装的肥皂和牙膏。无论是哪种情况，新兴市场的典型趋势首先都是人们从农村搬到小城镇，之后再搬到更大的城镇或者是将他们的孩子送进城，直到第三阶段，他们才算是真正搬进了大城市。这意味着，许多更成功的房地产开发商会先专攻一些较小的城镇，因为那里的竞争不大。

　　表12.3 发展中国家城市贫民窟人口——8亿人生活在贫困线以下

　　资料来源：联合国人居署，《全球城市观测》，2008年。

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　　我相信，作为一个房地产投资者，想要长期取得成功，就需要非常清楚地理解三个关键的方面：位置、估值和时机。你不会考虑投资偏远地区的房地产市场，你也不想在价格过高的情况下购买房产，更不会想在逼近房地产周期的价格顶峰时购买房产。

　　至于地理位置，新兴市场显然将继续繁荣，但我们已经研究了一些人口统计数据，并发现了大多数发达市场房地产建设减速的原因：劳动力减少、人口下降和老龄化。老龄化和人口下降的一个后果是：许多地方准备首次购买房产的年轻人数量随之下降。经合组织调查了其成员国人口的年龄金字塔，由此发现在1980年至2000年，这些青年购房者的数量基本保持稳定，但相较之下，韩国、西班牙、墨西哥和意大利的涨幅更大。在这20年里，14个成员国中唯一下降的国家是日本。然而，如果我们看一下经合组织的预测，就会发现情况似乎大相径庭：经合组织预计这些国家新加入购房群体的人数将逐渐减少，2050年将降至8亿以下，低于1980年的数字。因此，这对许多房地产市场来说显然是个不利因素。受此影响最严重的国家将是韩国和西班牙，随后是许多中欧国家。

　　其他具有更坚实人口统计基础以及更好的长期增长前景的发达国家包括：美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、英国、法国、荷兰、爱尔兰、瑞士和几个斯堪的纳维亚半岛的国家。这些国家在历史上都鼓励接纳有技能的移民，或者善于吸收新居民，又或者拥有相对较高的人口出生率。

　　全球城市扩张的三大贡献者将是美国、中国和印度。在2010—2025年，城市人口增长最快的国家将会是印度，在此15年内，印度将增加大约2.6亿的城市居民。你在脑海里想象一下这个数字，只需要考虑它并不比截至2010年整个美国的人口数量少多少（大约为3.05亿）就可以。因此，让我重申一下：印度在15年内的城市扩张人口数将几乎和美国的全部人口相当。

　　城市扩张规模第二大的国家将是中国，据预测，从2010—2025年，中国城镇人口将增长近2亿。在这15年里，中国的城市人口增长数将是德国人口的三倍。

　　总的来看，这一时期印度和中国将共同贡献全球城市人口增长数量的1/3左右。同时，在接下来的25年里，也就是从2025年到2050年，这两个国家的城市人口扩张数量也将占全球人口总量的1/3，而印度人口增长的贡献量将是中国的两倍。

　　现在，让我们看一下所谓的“特大城市”：那些居民人口超过1 000万人的城市。1950年全球只有两个特大城市：纽约和东京。到2010年，大约增长到20个（当然，这个数字也取决于您如何定义每个城市及其郊区之间的边界）。如果我们将2010—2025年预期人口增长率最高的20个城市计算在内，那么新增人口总量应该是大约8 200万。有趣的是，在这20个特大城市中，只有纽约和洛杉矶是经合组织成员国。而这两个城市的人口增长率排名仅分别为第17位和第18位。在8 200万新城镇居民中，有不少于8 000万的居民将生活在新兴市场国家。一个奇怪的方面是，在这些庞大的城市中，有些城市对公众来说还相当陌生。（快速测验：“加尔各答、金沙萨、拉合尔和拉各斯等特大城市在哪些国家？”……来吧，就现在！）

　　关于房地产周期的六个重要事实

　　• 房地产周期特征：存在固有的房地产周期，其平均持续时间为18~20年。在房地产周期波动达到峰值后，房地产市场先于经济整体开始衰退。这些事件通常会导致严重的、持久的衰退或萧条，如果再加上银行业和货币危机就更加严重了。

　　• 房地产周期的驱动因素：就内在驱动力而言，（平均）18~20年的房地产周期本质上是由滞后和供给的不稳定性驱动的，而资本支出和库存周期中较短期和较小的房地产波动是对总需求和信贷条件变化的简单而被动的反应。

　　• 房地产周期引人注目的原因：当房地产周期下行时，有三个主要影响。首先，产生财富效应，房价下跌所造成的财富损失将导致国内生产总值下降约4%。其次，房地产价格下跌和衰退意味着建筑业衰退（建筑业平均只占国内生产总值的10%左右）。最后，许多房地产周期的低迷会导致银行危机，在某些情况下甚至会导致汇率危机，从而放大整体的负面影响。

　　• 处于资本支出和库存周期期间的房地产情况：如果经济周期因存货或资本支出的调整而下行，它通常会给房地产市场带来短暂而有限的影响，房地产价格可能只是停滞或略有下降。这种效应将在经济周期下降几个月后出现。其影响如此有限的一个原因是，与衰退相关的利率下行支撑着房地产市场。

　　• 住宅地产是一个经济周期的启动器：住宅地产在复兴期间往往可以引领经济。住宅地产的这种行为对于中央银行试图重启经济而言是非常有帮助的，因为不断上涨的房屋开工量往往是他们放松调控的第一个重要反应。

　　• 商业地产是典型的滞后指标：住宅物业往往会立刻放大中央银行的政策效果，而商业地产市场则要晚一些，以作为对最初货币刺激的一种“回应”。商业地产市场的复苏通常发生在中央银行不希望再看到额外的经济扩张的时候。

　　大城市都有高楼大厦。麦肯锡全球研究所在2008年进行了预测，预计到2025年，中国将建造2万~5万幢摩天大楼。到那个时候，中国应该至少拥有4个特大城市和大约220个居民人口达到100万的城市。

　　让我换一个完全不同的角度来看房地产增长——从旅游、酒店和度假屋的视角。旅游业是世界上最大的增长型产业之一，并创造了许多就业机会。尽管很少有旅游公司特别赚钱，而且旅游业的从业人员往往工资较低，但因为对房地产市场的影响，该行业产生了重要的经济驱动力。它不仅可以创造数量可观的建筑业务，也能在土地价格上创造巨大的收益。

　　旅游业的平均增长率大约比世界经济增长的速度快25%。然而，这是不稳定的。通常情况下，当全球国内生产总值增长率超过4%的时候，国际旅游业的增长速度要比世界经济增速快得多，但当全球国内生产总值增长率低于2%时，国际旅游业的增长速度反而要比世界经济增速慢。世界各地的国际游客人数从1950年的2 500万增长到1980年的2.77亿，又从1990年的4.38亿增长到2000年的6.84亿，然后在2008年达到9.22亿。世界旅游组织预测，到2020年，这个数字将攀升至16亿。

　　根据同一个组织（世界旅游组织）曾经的一项预测，在2000年，大约只有3.5%的世界人口出国旅行，而且在这些出国旅行的人中，只有7%的人具备健康和财务条件。旅游新兴国家往往有三个发展阶段。第一个主要是组团旅游，人们想要尽可能多地去看一些著名景点，在它们那里拍张纪念照片，或者在一个他们从未去过的度假胜地放松一下。

　　旅游的第二阶段包括更聚焦、更有主题的旅行和更多的个人计划。有些人会探访当地文化名胜，有些人寻求冒险或教育，也有些人会去拜访家人和朋友，内部人士将其称之为VRFs团体（即“走亲访友”）。还有一些人会去购物，参加聚会，或者去做更便宜的髋关节置换和心脏移植手术。新兴市场国家的中产阶层在这一出境旅游阶段对零售、旅馆、会议地产施加巨大影响，并在适当的时候对许多国家的第二居所建设产生巨大影响。根据世界旅游组织的统计，中国居民在2010年的出国旅行次数已达到1亿人次。这大约相当于2010年美国、墨西哥和德国的外国游客量的总和。预计到2020年，中国游客的数量将占到世界游客人数的6%，无论中国人走到哪里，影响都会很明显。

　　上述情况将继续下去。当人们离开他们的农场去城市工作时，他们经常会得到从未有过的东西：假期。当他们从自给自足的状态转化为拥有中产阶层的身份地位的一员时，他们得到了另一种新的东西：可自由支配的收入。我们已经看到，全球城市人口每年将增加大约7 500万，全球中产阶层人数每年将增加7 000万~9 000万。没有理由再否认出境旅游的游客数量每年将以至少与中产阶层人口增长相同的速度增长。

　　财富增长将吸引越来越多的人步入旅游业的第三阶段，在那里，人们获得了多处住房，并在它们之间来回转移。随着互联网、卫星、无线网络和智能手机的出现，对许多白领来说，一切将变得更加可行。事实上，不仅是对白领，对越来越多的人来说，在哪里工作真的已经不重要了。全球游艇市场从20世纪90年代末开始蓬勃发展的主要原因就是卫星通信技术的改进。这项技术使商人能够在海上有效地交流。

　　表12.4 截至2025年，20个特大城市的人口和预期的人口增长

　　资料来源：联合国人居署，《世界城市化前景》，2008年修订版，维基共享资源。

　　所有这些都使得度假屋成为一个巨大的增长市场，即使不是一个全新的市场。我曾经读过一本叫作《罗马世界花园》的书，这本书不仅有故事细节，而且还描写了罗马花园的景色，甚至描写了主人公在意大利北部的科莫湖畔以及在其他许多地方的避暑别墅的样子。这些房子都是几千年前建造的。后来，在17世纪和18世纪，富有的荷兰阿姆斯特丹居民在维赫特河岸边建造了避暑别墅，而富有的英国人则为狩猎聚会建造了小屋。

　　从1865年到1901年，第二居所的建设在美国所谓的“镀金时代”兴起，商业大亨在格林尼治开始建造巨大的避暑豪宅，如大理石山庄（1892年由威廉·K. 范德比尔特夫妇完成）以及听涛山庄（一座有70个意大利文艺复兴风格房间的宫殿，1995年由科尼利厄斯·范德比尔特二世建成）。大多较小的避暑住宅都建于20世纪初，坐落在乔治湖、纽约以及新墨西哥州的圣达菲和陶斯附近。随后，菲尼克斯的太阳谷就出现了著名的斯科茨代尔、格兰岱尔、梅萨和坦普社区，这些新建设区不仅吸引了美国当地追随阳光的度假者，还吸引了来自更冷的加拿大的许多中产阶层投资者。科得角紧随太阳谷之后，当然还有佛罗里达、迈阿密、劳德代尔堡、棕榈滩等——在这些开发的居所中，有一些是为极其富有的人准备的，但还有一些是不断壮大的中产阶层就能负担的。一般来说，来自北方各州的人会去南方，而旧金山居民则会选择塔霍湖，波士顿居民则去科得角。然而，随着航空机票价格变得越来越便宜，人们的旅游习惯也发生了改变，他们开始放眼海外，开始前往墨西哥、哥斯达黎加、巴拿马，甚至欧洲和泰国。

　　欧洲人也遵循了类似的趋势，人们开始在法国南部，然后在西班牙海岸的度假胜地购买住房，包括阳光海岸，短短40年的时间，这里就从被遗弃的状态转为狂热的过度建设。马略卡岛和伊比沙岛紧随其后，尽管与克罗地亚、土耳其差不多，但法国的情况还是要稍微慢一点儿。

　　不仅美丽的湖区和海滨吸引了数以百万计的人口。在北美和欧洲，滑雪也有很大的魅力。滑雪板已经存在大约5 000年，但第一次已知的民间滑雪比赛于1843年在挪威举行。第一个滑雪俱乐部成立于这场比赛的32年后，也在挪威。我们已知的第一次在阿尔卑斯山地的滑雪旅行，发生在1894年，当时亚瑟·柯南·道尔爵士——《夏洛克·福尔摩斯之书》的作者，与他的两个朋友一起，从瑞士达沃斯旅行到阿罗萨。1929年，美国第一个以度假村为基础的滑雪学校在新罕布什尔州开张，同年，从波士顿出发开往新罕布什尔州怀特山脉的有组织滑雪列车开始运行。然而，直到20世纪60年代，滑雪才演变成大众运动，如今在两大洲都有巨大的市场。由此，欧洲阿尔卑斯山脉脚下坐落的几十个贫穷的山区的村庄在很短的时间摇身一变，成为容量巨大的旅游热点。截至2010年，在格施塔德特、圣莫里茨和维尔比尔，只有一间房屋面积大小的土地价格，已涨至3 000万美元，一些土地能够达到4 000万美元甚至更高。同样，阿斯彭、维尔等地也吸引到大量的美国私人飞机。

　　如今，大约有300万法国人和75万英国人拥有第二居所。在美国，第二居住的销售比例在2007年达到顶峰，甚至达到40%，其中12%为度假屋（其余为投资购买）。在2008年的经济危机中，度假屋的销售量从12%下滑到9%，在这一年里，交易数量从74万减少到51.2万。

　　谁会购买度假屋？买家似乎可以分成三类：（1）主要用于金融多样化和投资的人；（2）那些孩子离家后，想要拥有更多更舒适假期的人；（3）越来越多的spears、grampies，以及其他经济富裕的中年人或老年人。全美房地产经纪人协会（NAR）的研究表明，美国购房者的平均年龄为52岁，家庭年收入为82 800美元。

　　全球旅游业正面临着来自新兴市场参与者的巨大推动——特别是中国。《中国出境旅游手册》刊载了一项调查，调查展示了2000年、2005年和2007年最受中国大陆居民欢迎的旅游目的地（详见表12.5）

　　中国旅游业还处于发展初期，所以旅行者们必须在这一发展过程中收集并分享宝贵的经验。举个例子，为什么我对朝鲜在2005年退出这个名单并不感到惊讶？为什么澳大利亚在2005年之后也退出了这个名单，尽管它被认为是一个非常有吸引力的旅游目的地？它的货币在2000—2007年对美元升值了很多，可能是其中一个因素，但无论如何，这两个国家已慢慢被马来西亚（第10位）和越南（第5位）取代。越南紧临中国南部，拥有大片的海岸线，这必然成为中国旅游业一个巨大的增长区域。泰国也有很多优惠，但随着时间的推移，它相对于日本的优势有所下降。

　　表12.5 在中国大陆最受欢迎的旅游目的地

　　资料来源：《中国出境旅游手册》。

　　还有一种方法可以发现中国人喜欢的地方，那就是直接问他们。2007年2月，尼尔森在线进行了一项综合性的研究，并询问了哪些地方被人们视为理想的目的地。最常见的答案是：

　　第1名：欧洲（32%）

　　第2名：中国（23%）

　　第3名：澳大利亚或新西兰（13%）

　　欧洲、澳大利亚和新西兰离中国很远，而且旅游价格也很贵；然而，它们似乎仍然是中国人理想的海外旅游目的地。如果对欧洲旅行市场进行仔细观察，德国似乎是最受欢迎的，然后是法国、意大利和瑞士。这实际上很有趣，因为这并没有完全反映全球旅游热度的排名，要知道，法国、西班牙、美国、中国、意大利、英国、德国、乌克兰、土耳其和墨西哥都是2007年排在前10位的理想的海外旅游目的地。

　　这里应该注意的是，中国人对西班牙、美国和英国的兴趣似乎要低于全球游客的平均水平。另一方面我们又不禁要问，为什么德国、法国、意大利和瑞士会成为中国人热衷的目的地呢？我认为这可能与奢侈品文化有关：因为这些地方是宝马、梅赛德斯–奔驰、保时捷、路易威登、香奈儿、法拉利、范思哲和乔治·阿玛尼、劳力士、百达翡丽和宝玑等奢侈品品牌领先生产商的所在地。正如我们所看到的，亚洲人对欧洲奢侈品及其文化有着一定的热衷度。那么，当中国人有能力投资海外度假屋的时候，他们会选择哪里？有可能是越南、泰国或澳大利亚，当然这只是一种猜测。我个人认为，中国人会去欧洲度假，但没有多少人会真的想要在那么远的地方购买度假屋。

　　中国人也开始重视滑雪了。1995年，中国可能只有不到500人会滑雪，而且这些都是职业运动员。然而，到了2005年，这个数字已经增长到500万，自那以后，每年的增长量大约为100万。如果你想要一个滑雪小屋，趁现在可以买得起，就立刻买下它吧，特别是如果它还离中国的人口中心很近的话。要知道，城市中心很快就没有足够的空间了。

　　通过观察西方发生的事情，我认为我们可以得出以下非常粗略但有用的结论：当一个国家变得富裕，它的人口开始出现老龄化时，会达到一个临界点，那就是大约有10%的房地产购买，是为了度假，以及有大约5%的人口会拥有度假屋。让我想想……14亿中国人中的5%，那就是70万套的度假屋。然而，如果中国、印度和其他新兴市场都效仿我们在发达国家所看到的模式，那么资金洪流就会开始流入大众旅游和商务旅游行业，包括酒店、会议中心、购物中心等。然而，在随后的阶段，这种资金洪流也将越来越有利于休闲房屋建筑业。我相信，随着未来几年世界财富的爆炸性增长，将会出现许多有限的空间位置，如一流的海岸、滑雪胜地以及拥有丰富的、厚重文化的城市中心地带，这些地方的旅游生意可能会蓬勃发展，土地价格也将随之大幅升值。

　　将会有很多人想要去这样的地方享受。我之前提到过一些在全球范围内发展的新的生活方式：首先，没有孩子的年轻人，比如我在前面列出的雅皮士、孔雀鱼、sinbad、singad、oink和dinky，他们专注于事业，不想要或者找不到伴侣，又或者只是想要尽可能长地延长自己作为孩子的时间。前面我还提到了spear、grampiy和嬉皮士。这些人有钱也有时间来享受，有充分的流动性，并对国外第二居所感兴趣。

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　　推动经济增长的另一个因素，也是推动房地产市场发展的一个因素，就是具备良好的交通运输条件。在规划者们100年前决定建火车站的地方，或者那些港口、运河、河流或十字路口所在的地方，许多城市如雨后春笋般地涌现出来。事实上，如果你看历史上那一长串最成功的城市名单，就会发现一个规律，那就是它们几乎都接近通航水域。纽约、香港、伦敦、上海、新加坡、巴塞尔等城市或国家都可以便利地到达海岸线或者河流。

　　经济增长——无论是就国内生产总值还是就财富总量而言——主要发生在税收较低的地方。前几年高税收很罕见，但现在它们很普遍，对于具有巨大盈利潜力的公司或个人而言，生活在低税收区域显然是切合实际的。许多较小的国家或郡（县）基本上都秉持着简单的低税收政策，并最终发展成为全球性的强国。这个想法主要是基于所谓的拉弗曲线（Lafier Curve），如果你想将长期税收收入最大化，那么这就是一个描述什么是最佳的税收压力的通用方法。曲线显示了在给定税收水平下的预期税收总额，对此最好的描述是，如果你的税收水平是0，你将没有收入；如果税收水平是100，你很快也会一无所获，因为每个人都会离开。最佳的税收水平是介于两者之间的。从短期来看，这一最佳税收水平承受的压力可能相当高，但长期高税收的结果将是人才的流失、创业精神和雄心的减弱以及“逃税文化”的盛行。从某种意义上说，过度征税类似于海洋里的过度捕捞，短期内，它会带来更高的产量，但长此以往产量就会降低。人们会想，为什么要冒险呢？如果潜在的负面影响都是我们自己承担，那么即便我们成功了，获得最多收益的也是政府。如果它只是给你带来了惩罚性的税收，那么为什么要加班？

　　要计算拉弗曲线上最优点的位置是不可能的，因此，所谓“最优”也不过是那些人试图通过自己的意识形态而产生的偏好。一项来自（“左”倾）瑞典的研究表明，税收压力已经超过了70%，而来自（右倾）美国的研究表明，它接近30%。这是一个巨大的差异，但是，多年来一直在税收压力方面排名领先的瑞典和丹麦，却在全球人均GDP排名中缓慢而稳步地下滑。这种下滑已经逐渐侵蚀了它们的税基及其长期收入的增长潜力。

　　瑞士可能是世界上最具代表性的“税务实验室”，因为这里的大部分税收都是在地方一级进行的——分散在每个州和每个村庄（城市）。每个地区都有不同的税收压力，并且这个差异可能很大。瑞士的实践经验表明，那些很早就选择了低税率策略的地区，其税收压力已经大大超过了其他的地区。其结果是提高了它们的税基，使它们能够进一步降低税率，尽管瑞士有一个制度，即较富裕的州会将它们非正常收入的一部分转移给那些收入较低的州。然而，收入只是证据的一部分，因为在几乎永久充分就业的情况下，瑞士的众多生产都外包给了其他国家，因此这种外包对瑞士的国内生产总值没有贡献。因此，其结果是瑞士的国内生产总值增长并不是特别快，而瑞士的财富增长却特别快。至少就瑞士各地而言，包括社会缴款在内的最佳边际税率似乎低于30%，而最佳公司税率甚至低于15%。

　　实用主义的另一个方面是法治，当然，前提是法律是合理的。长期来看，那些可以随意没收资产或者需要行贿才能把事情办成的地方，远不如那些拥有清晰、廉洁制度的地方成功。我要补充的是，合理法律的一个基本部分是，你可以登记你所拥有的权利，这样它就可以用作信贷担保。世界上较为贫穷的国家，往往很难或根本不可能做到这一点。透明国际这一组织每年对商人和分析人员进行一系列调查，询问他们对所熟悉的国家的腐败现象的看法。该组织随后将所有这些数字汇总成一系列腐败指数。根据这一统计，2007年“最廉洁”的10个国家分别是丹麦、芬兰、新西兰、新加坡、瑞典、冰岛、荷兰、瑞士和加拿大，前三个国家并列排名第一。仅就指数来看，最腐败的地区是非洲和中东。索马里是世界上最糟糕的国家，缅甸、伊拉克、海地、乌兹别克斯坦、汤加、苏丹、乍得、阿富汗和老挝也都存在较大程度的腐败。

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　　关于创造增长和财富，还有第二种理论：自然资源。毫无疑问，在过去的日子里，世界上许多富有的国家所拥有的大部分财富都来自自然资源，如森林、良田、铁或煤。新兴市场的繁荣正在推动自然资源的价格上涨，许多富有的石油生产国目前的成功仅仅是因为这些炙手可热的自然资源，此外就没什么了。我认为，除非我们能够进一步摆脱对化石燃料的信赖，直到全球人口增长进一步放缓，否则我们将不得不把自然资源视为许多地方的主要增长动力和财富驱动力。然而，如果自然资源是一个国家所能提供的一切，那么在通常情况下，它所创造的财富有相当大一部分就会在本国流失。例如，拉丁美洲创造的财富中就有相当一部分流向了迈阿密，而非洲、中东和俄罗斯的大部分财富最后都流入了欧洲。

　　还有另一种更具争议性的自然资源：人类智慧。理查德·林恩博士与塔图·万哈宁联合发表了一份综合研究报告，他们对不同国家人的智力和财富水平进行了比较，结果发现人均国内生产总值与所谓的一般智力之间存在着很高的相关性，而这与任何特定的教育都无关，如数学或语言这类特定的教育。平均智商最高的是阿什肯纳兹犹太人，这一犹太人社区形成于莱茵河流域（德国西部）和法国北部的中世纪社会。如果校准全球智商测试将全球平均值设为100分，那么阿什肯纳兹犹太人的平均得分为112~115分。换个方式说，你的智商测试通常需要达到105分才有资格上大学。位列阿什肯纳兹之后的是一批智商在105~108分的亚洲人。北美大部分地区、欧洲、澳大利亚和新西兰等地居民的平均水平在100分左右，各地区之间稍有差异。许多发展中国家和贫穷国家处在一个较低的区间——有些国家甚至要比这个区间低得多。

　　弗林效应（快速上升的智商）似乎表明，经济发展对一般智力有很大的影响，无论是营养、医疗，还是父母的照顾情况，对孩子的智力刺激都很大。然而，有些高智商的亚洲国家比较贫穷，而且在经济上仍然较为落后，但比欧洲的平均水平略高一些，因此，我认为这些亚洲国家仍然有很大的经济增长潜力。

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　　另一个看待未来房地产增长市场的角度是人们想要在哪里工作。创造性思维是世界上最大的可再生资源，但它同时也是完全流动的。试图聚集人才就像放牧猫一样困难，但你可以吸引聪明的人来你的国家。美国科学家理查德·佛罗里达曾研究过“有创造力的人想要住在哪里”这一课题。他的一个发现是：这些人往往先决定住在哪里，再决定去哪里工作。这意味着，找工作的人比工作所需的人要少。此外，由于大多数有创造力的人都希望在一段有限的时间内就能达成某一特定目标，所以他们认为自己家的位置比雇主或者说公司的名字更重要。美国人平均每3.5年换一次工作，而且更换的频率一直在稳步增长。理查德·佛罗里达发现，最具吸引力的是多元文化——一个有趣的社会场景、真实的文化以及亲近自然的机会。

　　随着时间的推移，具有高收入潜力或高财富的创新人才的流动变得越来越国际化，这些人将寻找上述因素的组合，即良好的社会和自然环境、法治、低税率等。然而，如果你已经很富有，情况可能会有些不同。一家有着一个听起来有点儿吓人的名字的咨询公司“天蝎座合伙人”（Scorpio Partnership）创建了一个流动富人定居指数（Mobile Wealthy Residency Index），用来为世界上不断增长的流动富人群体提供最好的居住地建议。该项目针对富人所关心的11个因素对不同目的地进行了评估，这些因素包括：经济和法律稳定性、当地法律、金融服务的深度、儿童教育机会、与理想位置的距离、文化基础设施、就业和商业机会等。在2009年的流动富人定居指数排名中，他们将瑞士排在首位，其次是伦敦、新加坡、纽约、中国香港、泽西岛、开曼群岛、马恩岛、摩纳哥、迪拜和根西岛。还有一些地方仅与符合理查德·佛罗里达标准的地方部分重叠，即对创意工作者有吸引力，包括：旧金山、波士顿、西雅图、洛杉矶、达拉斯、奥斯汀、圣迭哥、纽约、伦敦、米兰、慕尼黑、柏林、哥本哈根、巴黎。

　　其中一个可能被遗忘的因素是语言。不久前，我注意到，在法国一个国际机场，所有的乘客信息都只使用法语。我喜欢法国的语言、民众、奶酪和酒，但考虑到只有2%的世界人口会说法语，我认为这对于国际机场而言，是个奇怪决定。

　　世界上使用人口最多的语言是中文，其次是英语，而在商业、金融和科学领域，世界上被使用最广的语言是英语，而且它的优势很多，可以在较多的国家中适用。这意味着，世界上许多富有创造力和富有的人都有明显的语言偏好，他们生活在那些以英语为母语的地方，或者至少在大多数专业场合（和机场）使用英语。有趣的是，在中国，会说英语的人似乎比在印度还要多。

　　从历史上来看，美国吸引到的人才比其他任何国家都多。这实际上归功于其优秀的常春藤盟校、富有创造力的多元文化环境、领先的科技公司、低税收以及惬意的生活方式。瑞士和新加坡等其他一些国家的成功很大程度上可能也要归功于吸引外国人才的能力。日本采取了另一种解决办法，即利用技术而不是移民来解决劳动力短缺问题。例如，日本在工厂和医疗保健领域率先使用了机器人。

　　这里应该提到的是，有三个新兴市场国家实际上出台了鼓励反向移民的政策，即对外移民——人们离开本土去其他地方工作。这些国家是墨西哥、摩洛哥和菲律宾。这里有两个主要的动机：解决失业问题和得到工人们从国外寄回家的汇款，这些汇款通常要比他们在国内赚的多得多。请注意，希望离开的人显然不是医生和工程师，而是那些收入潜力较低的人。

　　表12.6

　　资料来源：《世界语言》，民族语，2005年。

　　这些吸引人才失败的国家要么是因为太穷而无法提供良好的教育或就业机会；要么是因为奉行惩罚性税收政策；又或者腐败、犯罪问题严峻；文化多样性低下或存在反商业政策等问题。

　　尽管新兴市场可能主要受到人才流失的影响，但随着时间的推移，这种表面上的流失可能会给它们带来一些优势。首先，移民们经常寄回大量的汇款。其次，移民也是一个当地的出口连接点。最后，他们可能会在以后的生活中获得宝贵的商业经验。

　　主要人才流入国家或地区

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　　在我上面描述的许多方面都存在着网络效应。专业人士会被吸引到已经有很多人才聚集的地方。例如，如果你是一个生物技术专家，不管你是企业家还是求职者，你肯定会希望在有大批优秀生物技术人才的地方工作。此外，高收入者都喜欢住在有很多其他高收入者的地方。造成这种情况的原因有两个：（1）平均收入高的地区即使税率非常低，但由于它们的税基较高，社会需求较少，因此仍然可以提供良好的公共服务；（2）在这些地方，富人不会太突出。传统和声誉也很重要。正如我们所看到的，一旦一个地区因生产某种一流的奢侈品而赢得了国际声誉，人们就会期待这样的产品能从这个地区源源不断地被生产出来。只有综合所有这些原因，一些地区或国家才有可能发展成为当地的商业巨头，在税率下降的同时增加税基，开始自给自足的模式。

　　现在让我们把问题从房地产的位置转移到其估值上：房地产的价值在哪里，你如何评估它？

　　对房地产的一个重要考虑是认识到哪些部分会随着时间的推移而增值。我认为建筑本身的升值是非常罕见的。事实上，它们的实际价值大多都在下降。想想看，如果你建了一座房子，水龙头和窗户会升值吗？地板、屋顶上的瓦片，也几乎不会升值。如果出现较高的通货膨胀，那么这些项目的替代品的价值确实会上升，但在经历一段时间后，房子里的大部分东西实际上已经被更换；正如我之前提到的，在日本，他们通常平均每30年就会把屋内摆设全部更换一次。即使是那些你未更换的部分，其价值的增加（如果有的话）也不太可能超过通货膨胀。

　　然而，土地是另外一回事。尽管全球人口将增长30%，其实际收入和财富也可能在未来30年内增长400%，但地球上的土地数量不会改变。我们增加了可用于建设的土地，但往往没有需求的增长那么快，而且许多地方已经没有可用于建设的土地。如果你在西伯利亚盖房子，如果当地人口持续减少，你的土地价值增长速度很可能就跟不上通货膨胀的速度。然而，如果你的房子下面的土地位于德国中部一个人口稳定的地区，那么它就能随着该地区的平均名义收入的增长而升值，如果该地生产率上升，其名义收入增长率甚至可能会超过通胀水平。试想一下，如果它位于亚洲的某个地方，那里有有限的土地、迅速增长的人口，甚至更快的平均收入增长率，那么你的土地就一定会成为良好的结构性投资。如果人们尽可能在所有适宜居住的土地上均匀居住，如果他们都互相憎恨的话，那么土地限制的第一个标准——土地的有限性——就不那么重要了。而事实恰恰相反，他们并没有这样做。

　　现实是，土地也具有网络效应，这与信息技术世界非常相似。就像一些青少年刚开始使用脸书和YouTube（视频网站）时一样，他们想做的事情是一样的。对于土地，也有这样的情况，表现在许多人都希望在人口聚集的地方定居，因为那里有更多的工作机会。正如前面提到的，许多富人都想去那些富人扎堆的地方，因为那里的税率也往往更低。许多聪明人都想去聪明人扎堆的地方，因为那里是盛产伟大公司的地方。许多艺术家同样想搬到有更多艺术家聚集的地方，因为在那里他们可以找到灵感，例如，对于艺术交易商而言就是如此。强者恒强，换句话说，土地经济学中有许多自我强化的过程。

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　　我之前提到过，房地产市场有三个关键因素需要被充分理解：位置、估值和时机。你不会希望投资一个偏远地区的房地产，也不会希望以虚高的价格买房子，更不会想在接近房地产周期顶部的时候买房子。

　　我已经描述了关于房地产位置的一些考虑，但是如何评估房地产价值？房地产业最重要的金融基准被称为“资本化率”。它被定义为预期回报率，通过年度净营业收入除以房产的购买价格获得。换句话说，现金流在融资成本、所得税以及按比例提升的购买价格之前。例如：一所房子以1 000万美元购得，净现金流量为60万美元。那么，它的资本化率就是6%。根据经验得出的法则是：如果资本化率比10年期债券收益率高1%~1.5%，那么这是可以接受的。如果资本化率比10年期债券收益率高出3%，那么你就可以放心买入。但如果它们比债券收益率低，你则需要一个非常有说服力且具体的理由来说服购买，比如“私有化”（出售）出租公寓，通过修缮房产来赚钱，或者看到由于需求异常增加而导致房产价值和租金上涨的可能性。

　　另一个重要的指标是DCR（债务覆盖比率，由净营业收入除以偿债成本获得，即利息加上本金偿还）。如果营业收入不能达到偿债成本的1.1~1.3倍，将令人担忧。

　　为了评估被占用的住宅地产是否被低估或被高估，你通常需要关注这三个关键指标：

　　1.偿付能力，也就是平均月抵押贷款占可支配收入的比例。

　　2 .平均房价与雇员薪酬的比率。

　　3.房价与国内生产总值的比率（这两个趋势在很长一段时间内应该大致相同），如果房价开始大幅领先于国内生产总值，就将是一个警告信号。

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　　成功房地产投资的第三个关键问题是时机选择。如果房产在一个周期的顶部周围被买走，必然存在风险，它将变得难以出租，不可能出售，而且与此同时，贷款人会试图收回他们的贷款。要掌握房地产投资的时机，就需要了解经济周期。我认为，房地产周期的典型发展过程可以用下面列出的30个步骤来描述，从下面讲述的经济衰退的底部开始。

　　阶段1~阶段4：衰退

　　阶段1：货币供应增加，包括短期利率在内的货币利率远低于债券收益率（收益率曲线趋陡）。这通常会在经济衰退前的14个月开始发生。

　　阶段2：当最睿智的投资者注意到经济衰退“二阶导数”的变化时，股票价格开始上涨，这意味着，尽管经济仍在下降，但衰退已不再加速。通常情况下，这大约发生在经济低谷到来前的5个月，或者在债券价格上涨和利率下降之后的6个月。

　　阶段3：新的私人住房的建造许可，或者通常称为“住房开工率”开始上升。这些指标与利率、债券价格和股票价格一起，成为衡量经济的最佳指标。住房开工率的上升，就像股票价格的上涨一样，通常会在经济低迷期的5~6个月前发生。原因之一是低利率对那些想要建设的人是具有吸引力。

　　阶段4：其他领先指标，如新订单、供应商表现和初次失业索赔转向，都表明经济拐点即将到来。综合领先指标的指数通常在经济低点前2个月出现。然而，在这一阶段，报纸上的头条新闻仍然很糟糕，人们无法弄清楚为什么股票价格会上涨，毕竟情况还很糟糕。

　　以上这一时期为现有房地产投资提供了最佳机会。当业主出现贷款违约时，该房产会被贷款机构、清收团队或自有房地产业务部门（OREOs）收回。人们应该记住的是，经济衰退的影响之一是人们不再消费或投资而选择了储蓄。这意味着越来越多的货币在货币市场的账户中堆积，而企业的储备金几乎降为零。这为经济复苏创造了条件，然后可能会按照下面所示的方式进行。

　　阶段5~阶段14：复苏

　　阶段5：企业发现，它们的库存已经达到了最低限度，因此现在开始恢复正常的生产模式，这足以推动经济复苏，甚至迫使库存增加。

　　阶段6：消费者支出回升。

　　阶段7：经济衰退结束了，尽管只是在其结束很久以后才能得以证实。这一阶段是股票投资者所谓的“最佳击球点”，因为通货膨胀和利率仍处于低位或下降中，而经济活动和企业盈利迅速增长。此时的股票价格已经比衰退开始的时候更高了。

　　阶段8：低利率或正在下降的利率以及房地产价格的降低，极大地提高了住房的可承受性。公寓、独栋住宅、商铺和酒店的价格开始上涨，人们回到了全服务式酒店，在经济衰退期间，这些酒店的价格相当低。

　　阶段9：房屋的总租金开始攀升，净租金也上涨得更快，因为开发建设成本超过了收入。

　　阶段10：由于开发成本上升，专业开发商对新项目开工建设犹豫不决，因此它们试图通过翻新现有建筑来满足不断增长的房屋需求。

　　阶段11：写字楼租赁需求大约在住宅物业需求恢复一年后开始回升。

　　阶段12：这一阶段还将鼓励企业（尤其是服务业）寻找良好的办公空间，而价格仍然是合理和可接受的。这种良好同时也意味着市中心的写字楼首先将被租满，进而导致那里的租赁价格上涨。

　　阶段13：经济稳步增长，欣欣向荣，产能变得紧迫。由于现有的房地产库存售罄，土地价格现在已经开始强劲上涨。

　　阶段14：如今，消费者的表现要好得多，许多人具备了从公寓搬到独栋住宅的经济实力，这使得市场对后者的需求超越了前者。

　　以上只是描述了阶段5~阶段14的经济奇迹，但遗憾的是它并没有持续多久。人类心理中的某些东西让我们直接进入过度繁荣的阶段。以下内容为我们呈现了经济过热时期的具体表现。

　　阶段15~阶段27：过热

　　阶段15：在这个阶段，消费者往往会开始过度消费，因为事实可能已经证明他们低估了在通货膨胀和利率下降时以更高价格来购物的真实成本。毕竟，利率很低，因为通货膨胀在未来几年预计也会很低。低利率使得最初的抵押贷款也很低，但是房地产抵押贷款（对通货膨胀的修正）不会像通货膨胀那样在处于高位的时候就快速下降。因此，投资者更多地用到了未来的消费能力，甚至比他们可能意识到的更大。

　　阶段16：人们认为，现在对房地产进行投资更安全了，因为房价一直在稳步上涨，同时也因为现有的房地产可以作为更多房地产投资的抵押品，从而拓宽了房地产融资的渠道。

　　阶段17：在这个阶段，汽车销售很活跃，商业停车场也是如此。

　　阶段18：即使消费者现在已经减少了相当一部分的储蓄，却仍然很自信，所以他们还在继续花钱。住宅地产繁荣之后，住宅用地价格就会加速上涨。

　　阶段19：与此同时，工业正在努力跟上需求增长的步伐，它开始建立新的产能，这给经济带来了稍显滞后的提振。产能建设意味着工业地产（研发和工业仓库）以及工业用地的价格上涨。

　　阶段20：现在，寻找写字楼的人不得不到主要商业中心以外的区域寻找房源，这样郊区的办公空间就会蓬勃发展，而写字楼的用地也会增加。

　　阶段21：在这一阶段，通货膨胀可能已经开始上升，酒店和商业停车场可能不断地提高价格。

　　阶段22：现在有许多细分的地块，投机者开始以投机为目的买入土地。融资变得越来越容易，许多开发人员可以用很少的自有资金启动项目。

　　阶段23：与此同时，新的建设活动吸收了闲置土地，使土地得到有效利用，这也将给土地所有者带来暴利。作为连锁反应，土地投机开始提升。这是一场投机热潮的开始，在这里，房地产的倡导者们以最乐观的学术研究为基础（更保守的、学术的预测被忽略），发表了对未来增长率的极度乐观的预测。他们还制作营销材料，在荒地上展示未来的定居点。这样积极的销售方法比比皆是。

　　阶段24：这种繁荣吸引了地方官员的兴趣，他们希望通过重新划分更多土地和建设新的基础设施来支持经济增长。这给细分市场的买家带来了更多的信心，买家会认为未来还有进一步的发展，但是，如果这些预期的城市化进程未能实现，土地也将无法再用于耕种。

　　阶段25：股票价格停止上涨，进入一个长达数月的疯狂、无趋势波动的阶段。对冲基金和技术投机者等大型专业参与者都是净卖出者，而小投资者则是净买入者。

　　阶段26：综合领先指标回落。

　　阶段27：房地产价格依然坚挺，但交易量却大幅下降。

　　从领先指标下降到经济倾覆的时间，通常是6~8个月，因此，经济周期到达顶部之前的警告比到达底部之前的警告要清晰得多。理论上，这段时间可能会有时间让房地产投资者退出，但现实可能有所不同，因为现在已经没有很多买家了。价格坚挺，但交易量很少。然后是下一个时期。

　　阶段28~阶段30：崩溃

　　阶段28：消费者被困住了，工业建设能力已经达到顶峰，而租赁和建设的高昂成本也开始对商业社区造成伤害。

　　阶段29：股市崩溃。几个月后，经济开始衰退。

　　阶段30：随着置换销售超过新增需求，房地产的市场需求开始趋于平缓。尽管在GDP达到顶峰的一年之后，建筑活动仍在继续扩张，但是房地产租金下降，房屋空置率上升，其价格也在下降。

　　我要补充的是，当你在书中读到它的时候，上面所有的这些都要比你在现实生活中的实践看起来简单得多。但对于那些做法基本正确的人来说，就有可能从中获得巨大的收益，而那些犯错的人则会蒙受巨大的损失。

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　　对位置、估值和时机的识别，相当于投资者有时所说的“β因素”。然而，投资中也有一个“阿尔法系数”，这是更积极的部分。在房地产领域，它可以包括积极开发或重新开发。例如，你可以买一大片土地，对它进行细分，在上面进行房地产建设，然后把它作为单一的单元出售，又或者建造公寓、工厂、写字楼等。如果你在房地产周期中没有太迟出手，这将是一笔丰厚的利润。

　　它可以包括购买现有的房地产，并对它进行修缮以获取更大的价值。例如，人们可能会购买公寓大楼，在那里，公寓被出租出去。随着人们纷纷搬走（或者获得支付后迁出），公寓大楼一个接一个地被私有化。私有化就意味着一次出售一个单位，通常是在经过翻修之后。

　　还有一些人会改变建筑用途，甚至是整个社区，以适应不断变化的商业模式和人口结构。典型的例子是将工业产权转换为公寓，或为满足更富裕的买家的需求而对整个社区进行升级。例如，可以增加种满树木和植物的新公园或者公共娱乐设施、当地商店、餐馆、网球场、乡村俱乐部和24小时监控，甚至可以给社区装上大门。许多人还通过更好的隔热方式提高了环境标准，从而大大提高房产价值。

　　还有一种机会主义的金融策略，在经济危机期间，这是非常有益的。在危机期间，上市的房地产公司股票和房地产投资信托基金通常会以远低于实际的净资产价值进行交易，这使得购买它们比直接购买房产更具吸引力。此外，人们还有很大的机会以较大的折扣购买银行回收屋（“银行回收屋”：已被银行没收的房产）或者在止赎拍卖中购买。相较两者，通常是直接谈判购买银行回收屋的效果最好。

　　机会主义的第三种金融方法包括投资陷入困境的房地产公司，你可以通过贷款或夹层贷款来拯救公司，而不是得到一个优质公司的大部分。在前一章里，我简要提到了“债转股”的方法：

　　1.找一个陷入困境的开发商，在市场（或银行）中以大幅折扣购买其贷款或债券。

　　2.如果欠你钱的开发商没有破产，那么你将得到一个非常高的实际收益，你可以为此而感到高兴。比如，假设贷款的利率是6%，但你以半价买了债券，这意味着实际上你得到了12%的利息。

　　3.如果开发商破产（考虑到贷款的折现情况，它很可能会这样做），你还有工作要做。通常情况下，股东将在接下来的事情中被清除，债权人（你）最终将拥有该项目或公司。然后你需要拿出额外的资金来完成这个项目，并把它带到盈利的阶段。

　　在困境中的投资被称为“秃鹫投资”，先不谈它们的名字，我认为当它们运作良好时，通常对社会和投资者都有好处。

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　　我在这一章开始的时候，讲述了日本历史上的泡沫和房地产崩盘，早期的投资者可能在最初的20年里获得了大约1 600%的投资回报。我猜想许多人实际上赚了很多钱，因为人们倾向于抵押他们的账面利润，并不断增加他们在这类市场中的风险敞口。我所知道的是，在随后的经济崩溃中，他们中的许多人失去了一切。

　　我个人认为，在未来的几十年里，许多新兴的房地产市场将会出现巨大的、基本面合理的牛市，如果其中一些市场演变成我们在日本所看到的经济泡沫，我倒也不会感到意外。避免这种情况的关键在于政策制定者能否从日本经济危机和国际次贷危机中吸取教训。

　　不管出现泡沫与否，我们可以非常确定的另一个发展趋势是：在未来的几十年里，我们将看到新兴市场的房地产建设热潮，这是世界上以前从未发生过的，而且之后可能也不会再有。这里，我也有关于未来建筑的几点畅想。正如在前一章提到的，房地产建设需要大量的融资，但它也需要别的东西：大量的大宗商品、金属和能源。这可以将我们直接引入下一章的内容：人类对大宗商品的需求。

　　关于未来建筑的15个想法

　　1.将湿度传感器和应力传感器内置于房屋结构中，以尽早发现潜在的问题。

　　2.内墙是由智能玻璃制成的，可以通过触摸一个按钮而变成乳白色。其中一些内墙拥有电子区域，它们可以像计算机或媒体显示器一样工作，并通过无触摸手动操作。

　　3.带有太阳能发电的窗户。带有某种染料涂层的天窗玻璃，它可以吸收波长与之相匹配的光，并将其反射到玻璃的边缘用于发电。

　　4. 智能玻璃。当阳光照射强烈时，垂直的窗户所包含的涂层将自动产生反射阴影。

　　5.智能壁纸。整个墙壁或大部分墙壁，可以变成显示器进行媒体更新或设置某种氛围。

　　6.由光伏电池制成的整个屋顶和墙壁。

　　7.用一个遥控器来锁定和保护你的房子，就像你在使用汽车的时候一样。

　　8.由智能灯光控制的花园光传感器，走廊和其他通道的红外传感器或定时器。

　　9.环境控制。可通过点击，轻松编程控制灯光、智能墙壁和智能壁纸。

　　10.无线通信的进一步发展。

　　11.设计师车库。老房子的入口大厅一般都是很好看的——这是你看到的第一件事。在现代生活中，第一件事就是车库，它通常与室内直接相连。使之美观。

　　12.机器人。自动化的洗衣间、自动吸尘器和割草机的普及。

　　13.智能周边控制、入侵检测，以及通过人工智能辅助的访问控制系统与你的智能手机连接。

　　14.安全的标准储物柜。

　　15.通过网络和智能手机远程控制房屋自动化和监视系统。 经济增长新动力（套装共12册）