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　　第五章 原则5：与政府合作完善监管

　　早睡早起，拼命工作。

　　——克里斯·勒汉

　　2010年春，切斯基接到一位纽约房东的来电。“他说，‘纽约有一些新动向，有人正在努力促成通过这条法案，你必须密切关注一下’，”切斯基回忆说，“记得我回答道，‘请说得详细一点’。”他称当时自己对这位房东口中的法案一无所知。这次又遇上了难题，他们对市政府和城市政策问题束手无策。有人建议切斯基去争取一个代表资格，并雇用一个说客去游说纽约的立法者。“我甚至不知道说客是干什么的。”他说。了解得越透彻，他越觉得这个建议不可思议。“你不能跟这些立法者面谈，反而得雇用别人去为你说话？”他说，“我认为，这多少有一点儿疯狂。那些立法者不会见我，我就得雇用一群人去跟他们周旋，是这样吗？好吧。”爱彼迎公司便雇用了纽约一家著名的游说公司Bolton-St.Johns。但时间所剩无几：提请修改的法律可能会在短短几个月内通过。“我们得参加一门速成课程。”切斯基说。

　　这门速成课程将多年来当地的政治及其背后权势集团的发展历程绘制成曲线图以供学习，不仅涉及纽约市，还包括全球几十座大城市。这将是年轻的爱彼迎公司遭遇的最大障碍。事实证明，爱彼迎短期出租房屋的活动违反了许多地方的现行法律。法律主要是依据当地需求颁布的，不仅各国、各城市千差万别，就连各城镇都有所不同。零零星星的法规纷繁复杂：房东可能会触犯当地法律，比如短期租赁、征税、建筑规范标准、区域细则等。

　　在许多市场中，爱彼迎与监管机构合作修订了这些规则，使其能够合法运作。多年来，爱彼迎已与多座城市达成了重要协议，放宽法规限制、补充新条款或者完善征税，包括伦敦、巴黎、阿姆斯特丹、芝加哥、波特兰、丹佛、费城、圣何塞以及上海等。此外，公司还在积极地与更多的城市协商达成共识。

　　但仍有一些地方对此存有异议。少数知名城市，比如纽约市、旧金山、柏林和巴塞罗那等，监管机构和立法者都以极其坚决的态度拒绝做出让步。几年来，爱彼迎羽翼渐丰，反对的呼声也更加强烈（HomeAway、VRBO和其他短期租赁平台同属这些法律的管辖范围，也卷入了法律纠纷，但在许多城市，这些公司的发展规模和速度都远远不及爱彼迎）。

　　所有城市中，纽约市的纠纷最为白热化。它占据了美国市场的最大份额，据初步估计，纽约市房东的年收益高达4.5亿美元。2010年的立法标志着一场持久战的开始，多年来，爱彼迎公司为了争取免受监管而经历了多次风云变幻——其业务激起了立法者以及根深蒂固的酒店和房地产行业的愤慨。2016年底，纽约州州长安德鲁·库默签署了一项法律，规定如果房东本人不在家，公开对外短租少于30天则为非法活动。而当时爱彼迎在纽约市的大部分业务都是30天内的短租模式，这对于公司来说是一大重创。爱彼迎立即对纽约市和纽约州提起诉讼，随后该问题得以解决，但这场纠纷给爱彼迎最知名的一大市场带来了重大影响。

　　爱彼迎公司在纽约的遭遇也是一个典型案例，表明突如其来的新思想和技术会威胁到现状与现有行业，从而引发种种冲突。和公司自由发展的上升曲线相比，当地的政策现实并不总是尽如人意。这突显了与房产相关的情感因素具有深层意义。纽约等城市围绕爱彼迎问题的纠纷也使得民主党出现内讧，却让同床异梦的盟友并肩作战，甚至有时难以分辨谁是大卫、谁是歌利亚。

　　纽约市遭遇了最严重的租房市场危机，空置率竟然高达3.4%。这里有美国利润最丰厚的酒店市场，也是美国劳动力流动很旺盛的少数地区之一。若要论哪座城市的政策最错综复杂，那就非纽约市莫属了。因此，和“大苹果城”（纽约市的别称）的诸多方面类似，爱彼迎在这里的作战规模更大、更激烈，也更丰富。

　　2010年初，房东来电告知切斯基的法律涉及对所谓的“多住宅法”的修正，其中规定地处纽约市的三室以上住宅里，如果租住期间房东本人不在家，房东将其公寓出租不满30天的视为非法行为。这种做法有悖于大多数合作公寓和分单元公寓套间的规章制度，但这一议案将把它作为州立法。该议案由民主党州参议员莉兹·克鲁格提出，主要针对经营非法酒店的房东，他们把用于长期租住的房产改建为供旅行者留宿的公寓。

　　短期租房的做法已有几十年历史，互联网除了对其他方面有所影响外，还加速了信息的传播，使其更便捷、成本更低廉。即便是最狭窄、最昏暗的单间公寓，也能以每晚几百美元的价格出租，入住率颇高，因此房东、业主和精明的企业家纷纷借助网站推介房源，提高效率。无论是克雷格和HomeAway网站，或IStay New York之类的地方机构，还是各国旅游营销网站（这些网站因使用本国语言而鲜为人知），它们都在向世界各地宣传纽约市的住宿业务。爱彼迎本不是打击对象——2010年，纽约州及纽约市的立法者对这个加利福尼亚州的古怪初创公司知之甚少。尽管爱彼迎集结了好几百名纽约市房东向州长安德鲁·库默联名申诉，不过法案最终被通过。

　　但是，爱彼迎风头正劲，情况发生了变化。公司迅速成长壮大的各项因素在纽约市尤其突出：经济大衰退、天价租房价格，涌现大批租户和千禧一代（这两类人注定会选择爱彼迎）。2010—2011年，公司的订单朝着100万进军，纽约市这个最初的市场也成为规模最大的市场。然而，截至2012年，爱彼迎首度感到自己也许并非处处受欢迎。当时刚加入公司的首席商务和法律官员贝琳达·约翰逊回忆道：“我们开始听到一些传闻，说政府会出台法律打击我们的房东。”

　　据《纽约时报》报道，时年9月，一位名叫奈吉尔·沃伦的30岁网页设计师因要去科罗拉多几天，便决定在爱彼迎上出租和室友合租的曼哈顿东村公寓。征得室友的同意后，沃伦以每晚100美元的价格在爱彼迎上出租公寓，很快便收到一名俄罗斯女士的预订请求。沃伦外出回来后才得知纽约市的特别执法办公室（一个负责调查生活质量投诉的多部门组织）来到公寓楼，指控房东违反了三条法规，罚款4万美元。这起事件经过几轮诉讼程序，法官几个月后最终判处沃伦违反了法律，其房东须支付罚款2400美元。爱彼迎公司随即介入，代表沃伦继续上诉，辩解说他出租的只是整套公寓的单间，而不是整套公寓，这符合法律规范。2013年9月，纽约市环境管理局推翻了先前的判决。

　　爱彼迎公司为此而庆贺，时任公司政策负责人的大卫·汉特曼称之为“巨大的胜利”。虽然明确规定法律允许公寓居住者在家时出租房间，但这并不具有代表性。纽约市在爱彼迎上出租房间的人半数以上都出租了整套公寓。沃伦案件的判决只适用于公寓合租的情形，与上述房东情况有别，而不断壮大的反爱彼迎联盟却想尽办法打击这些房东。爱彼迎在纽约的战斗才吹响号角。

　　随着时间的推移，反爱彼迎联盟渐渐成形，其成员包括当选的官员、经济适用房支持者、酒店协会和酒店行业代表。当时，他们反对爱彼迎的理由延续到现在：爱彼迎的房客流动会影响邻居的生活质量，邻居并未签字同意让这些短租旅行者在楼宇内往来穿梭。如此一来，陌生人便能进入居民楼，而且也不符合传统的酒店安全规则，这会引发安全隐患。更为关键的是，反对者们说仅由于在爱彼迎出租的公寓数量激增，也就是所谓的非法酒店，会导致房产交易量下滑，加重房产市场的危机，房价将进一步上涨。

　　2013年秋，爱彼迎又遭遇了当头一棒。纽约州总检察长埃里克·施奈德曼发传票给爱彼迎，说他正在追查非法酒店，需要查看纽约市1.5万名爱彼迎房东的交易记录。爱彼迎不按常规，违抗传票命令，申诉抵制调查活动的理由，称这涉及的范围太广，会侵犯用户的隐私。同年5月，法官同意了这项申诉。但施奈德曼任职的检察院再次提出一项精简版的调查，要求查看爱彼迎最大交易客户的信息。一周后，爱彼迎和检察院宣布已达成所谓的“解决方案”：爱彼迎将提供从2010年至2014年上半年近50万笔交易的匿名数据。

　　总检察长的报告显示，纽约72%的爱彼迎的“私人”房源都违反了州立法。报告称，虽然94%的房东只有一两套房源，其余6%是所谓的商业房东——他们拥有3套以上房源，通过爱彼迎定期出租——但是其数量占了爱彼迎预订量和收入的1/3以上。另外100个房东有10处以上的房源。排名前12的房东在世界各地拥有9—272套房源，人均年收入超过100万美元。最大的客户有272套房源，年收入约680万美元。

　　这种非法活动并不是什么新鲜事，毕竟，依据美国2010年的法律，任何出租整套公寓的爱彼迎短租行为都是非法的（除非该房源的室内套间不足三间），而且不管是过去还是现在，成千上万的房东和房客都不了解法律或有意忽视法律。这份报告却翻开了崭新的一页——标志着爱彼迎首次允许他方查看公司数据——显示了爱彼迎平台多处房产出租的范围。它与以前的报告相吻合，表明少部分房东造成了公司纽约业务的不均衡分配。爱彼迎自称这些数据不完整且已经过时。它指出纽约现行相关法规含糊不清，并希望与纽约市合作制定新法规，惩治不良用户，同时落实“明确、公平的房屋共享规则”。

　　寻找与反对者和解的方案

　　纽约和其他地方的多套住宅房东或“商业房源”问题一直困扰着爱彼迎。公司的理念本是打造一个房屋共享的世界，无论房东是否在家，都可以向陌生人出租自家住宅，营造一种独一无二的旅行体验。但不管爱彼迎是否赞同，这种模式也引发了冷漠精明的套利行为——一套住房夜宿短租的年收入是长期租赁租金的两倍。这些年，人们纷纷加入房屋短租行列，其中包括物业经理、企业房地产巨头以及夫妻经营者。爱彼迎公司一再表示不希望看到这种行为，并删除了专门从事短租的人。但它并没有公布这一原始数据，而是让对手用其估算的数值填补空白。Airdna博客里一份2015年的报告写道：“爱彼迎的短租收入是一个未解之谜，就像尼斯湖水怪或者卓柏卡布拉一样。”Airdna是一个独立数据提供商，常从爱彼迎网站上“搜刮”数据以生成数据分析报告。

　　爱彼迎在纽约市初期的运营吸引了大量不法分子，这是一个不可争辩的事实。其中一位实力最强的早期不法分子名叫罗伯特·陈，是一名派对组织者，曾以“Toshi”的账户名在爱彼迎及其他短租平台上出租地处曼哈顿区和布鲁克林区的50套住房，累计完成约200次非法短期公寓订单。他租用多套住宅，向房东支付高于市场价格的租金，又将这些房源出租供旅行者夜宿。

　　纽约市政府最终起诉了陈，并获得100万美元的赔偿，但其他经营者仍然继续使用爱彼迎平台。2014年秋，Gothamist网站上传了一个位于曼哈顿区默里山片区两居室公寓的视频，室内竟塞满了22张床垫。皇后区埃姆赫斯特片区有一对房东，自家联排别墅的顶层有一套三居室，他们便安装了石膏板，将每间卧室又分为三间较小的隔间，以每晚35美元的价格在爱彼迎上出租。在纽约及其他地方，一些房东为了谋求夜宿短租的高利润而驱逐长租房客的事件比比皆是。

　　2014年，爱彼迎开始使用反击对手的关键武器：动员房东。施奈德曼一发出传票，公司全球用户负责人道格拉斯·阿特金便与纽约市房东草拟了一份请愿书，呼吁纽约立法机构改变所谓的“贫民窟房东法”，因为它未能区别对待商业经营者和有时短租自家住房的普通纽约人。爱彼迎聘请了资深的民主党政策战略家比尔·海尔斯，他是Hilltop Public Solutions公司的合伙人，也是比尔·德布拉西奥获选市长幕后的竞选负责人。他酝酿且发起了一场价值数百万美元的底层运动，聚焦于一点：爱彼迎扶持了纽约市的中产阶级。这场运动始于一个名叫《遇见卡罗尔》的电视广告，它讲述了一位非裔的美国寡妇在曼哈顿下区的公寓住了34年，她失业后就转向在爱彼迎短租自家住宅。影片里，阳光从窗户照进来，卡罗尔将一张干净的床单铺在床上，随后又为坐在早餐桌旁微笑的客人准备烤饼。她在广告结尾处说：“我的网上资料里提到‘烤饼赢得人心’。”

　　让中产阶级获利成为爱彼迎未来对抗全球法规挑战的战斗口号：爱彼迎帮助普通人实现了收支平衡。爱彼迎认为，短期租赁有助于长期住户利用其最大开销——住房费用——获得额外收入，用于支付账单。爱彼迎说短租能促进城市旅游业的发展，特别是因为爱彼迎的房源通常地处传统酒店区域以外，把旅游收益引进那些不为人知的居民区，将推动当地小商业的繁荣，而这种消费在过去从未出现。

　　多年来，爱彼迎发布了许多报告予以佐证。据其2015年发布的一份报告显示，过去7年来美国爱彼迎房东的收益已超过32亿美元。另一份关于纽约市的报告里提到，2014年爱彼迎的业务催生了价值11.45亿美元的经济活动，其中3.01亿美元属于房东的收益，另外8.44亿美元是纽约市的商业收入。后者的大部分资金又都流向了以前难以获取旅游收益的居民区。爱彼迎指出，2014年纽约市的游客流量有76.7万名，其中4万人入住布鲁克林区的贝德福德-斯图维桑特片区，当地因此创收3000万美元。哈林获利4300万美元，阿斯托里亚为1060万美元，南布朗克斯为90万美元（爱彼迎聘请人力资源及行政顾问开展了这项研究）。

　　但爱彼迎的这些措施并未能安抚反对者，这些反对者借此指责爱彼迎的运营加速了所在地区的贵族化。截至2014年夏，总检察长的调查仍在进行，紧接着公司又筹募到另一轮价值10亿美元的巨额融资，有关爱彼迎的争论随之逐步白热化，甚至有点危言耸听。“有人说，‘我不想让小区里暗藏基地组织人员，因此不希望周围有爱彼迎房源’，”切斯基后来告诉我，“这不合情理，也与事实不符。我当时就说，这样发展下去太危险，会造成不良后果，所以我们就去了一趟纽约。”

　　尽管2010年法案最初出台时，切斯基的第一反应是反击，但硅谷那些顶级智囊团的专家都建议公司先保持低调，躲避一下风头，避免事态升级恶化。2011年，贝琳达·约翰逊加入爱彼迎，她提出了一个和解方案，力促切斯基与反对者面谈。切斯基说：“贝琳达教会我，无论对方有多么讨厌你，见面谈谈更好。”于是，他踏上了一次“大规模的魅力之旅”，前往纽约与利益相关方会面，其中包括监管机构、酒店负责人、房地产商、记者，甚至市长比尔·德布拉西奥（“我们之间的谈话很愉快。”切斯基说）。大多数情况下，面谈并不能改变双方的立场——这种说法有些低调保守——却有助于双方倾听彼此的意见。

　　这场反对运动还在持续升温。2014年底，纽约市的反对者们——包括强大的酒店联盟、反对爱彼迎的官员、支持经济适用房的群体以及酒店行业——联手成立了一个名为“Share Better”的反爱彼迎政治行动委员会，采取的第一个行动就是发起一项耗资300万美元的反爱彼迎活动。

　　提高公司的透明度

　　爱彼迎一直都对外界回复说不欢迎那些投机者，多年来公司一直致力于清除这些人。2015年秋，公司采取了强硬措施，推出新的“客户协定”，承诺与市级官员更密切地合作，特别是携手遏制短租业务给经济适用房带来的冲击。爱彼迎发布了一份报告，列明公司在纽约市的业务数据，声称公司正策划在此处实施“一个房东，一套住房”的政策。报告里写道：“我们强烈反对大规模的投机者，他们把几十套公寓变成了非法的酒店客房。这些非法酒店侵害了我们的房客、房东、公司以及城市的利益，在这些城市爱彼迎房东共享了自家空间。”关于爱彼迎纽约市业务的最新报告显示，这里95%的房东只有一套房源，每套房源的平均年预订量是41晚。

　　然而，不论单个房东在爱彼迎平台上是出租多套公寓，还是只出租一套公寓，反对者针对的不是各种房东的比例，而是商业房源的业务量。多年来的不同研究显示，爱彼迎的房源中，商业房源占30%，而且根据这一定义，这些房源在部分市场的收益高达40%以上。2016年夏，Share Better对爱彼迎在纽约市的业务进行了研究，这项研究锁定8058套房源，称之为“具有冲击力的房源”，调查那些拥有不止一处房产且每年出租三个月以上的房东，以及只拥有一处房产且每次出租半年以上的房东。调查显示，这些房源使租赁房的使用率减少了10%。

　　爱彼迎坚称这些外部数据不够准确。纽约市最近的一组数据显示，多处住宅短租业务占全市现有整套公寓租赁量的15%，占房东总收入的13%，较之于前几个月的20%收入比例有所下降。反对者表示数据不能说明问题的全貌，他们希望公司能匿名发布个体房东的房源位置和租赁行为数据，但爱彼迎为保护客户隐私予以拒绝。

　　切斯基称那些新闻标题遗漏了爱彼迎运营模式体现的细微差别。“我们非常关注这一问题，正在努力解决。”他说。切斯基一再声称那些大型房地产组织并不是公司的目标客户。他说：“如果把我们视为房屋租赁公司，那么就跟其他公司相差无几，就像一家酒店，而没有什么归属感可言。”

　　爱彼迎称，清理商业经营房东并不是那么简单。有些多房源出租的行为是合法的：住宅出租超过30天，或者房源是出租屋内套间少于3间的别墅，比如布鲁克林的豪华住宅区或皇后区的联排别墅，这些情况均属于多套住宅法里的免责范围。此外，越来越多的高档酒店和提供住宿加早餐的旅馆将房源在爱彼迎平台上推介。据最近的统计，全球范围内公司的这类房源总计约30万套。切斯基说，一些房东用多种途径推出同一套住宅，导致房源重复计算。他指出，即使该公司禁用某位房东的账户，他还能以其他用户名再建一个账户。切斯基感叹道：“我们并非人人都认识，不可能和每个人面谈，问他们为什么要这么做。”

　　这是酒店行业团体最恼火的问题：他们眼中的非法酒店正在爱彼迎平台上迅速繁殖。酒店行业的高管认为，尽管爱彼迎用各种理由辩解，但其持有的房源数量多于目前平台推出的数量，他们笃定爱彼迎有能力进行清查和监管。“爱彼迎却说，‘我们没法清除这些投机房东’，这简直荒谬至极。”纽约市酒店行业协会主席兼Apple Core Hotels酒店（地处曼哈顿区中心的连锁酒店）董事长维杰·丹达帕尼抱怨道，“世界各地都认为爱彼迎既不遵守规则又缺乏透明度。”

　　许多审查过爱彼迎房源结构的专业人士称，大多数在纽约市和其他城市的大型专业租房经营者已经离开了这家网站，纷纷倒戈爱彼迎的竞争者。此外，在纽约市及其他市场，他们似乎已让位于业余的微型创业者，比如，小规模经营的普通人要么赚够了钱去购买或租下几处房产，随后在爱彼迎上出租，要么拉拢朋友和共同投资人一起这么做。还有一些这类房东，比如在悉尼拥有两处房源的麦肯，现在已翻修了第三套，希望几年后退休时成为爱彼迎的全职房东。或者像之前提到的房东乔纳森·摩根，他出租自己地处萨凡纳的3处房产内的6套房源。Airdna创始人司格特·沙特福德曾出租位于加利福尼亚州圣莫尼卡的7套房源，赚钱后创办了自己的公司。他说在巅峰时期自己一年赚了40万美元——这笔钱用来创办了Airdna。

　　但是，这些创业者往往会竭尽全力掩饰自己，用不同用户名创建多个个人账户，让他们的房源呈现出个性化，满足爱彼迎及其房客的期待。“人人都期待个性化体验。”沙特福德说。（他和其他人都认为，不管爱彼迎的反对者们如何斥责，都难以阻止人们参与这个游戏系统。“任何聪明人都有办法应对管理多处房产的事务。”他说。）但是监管机构仍在伺机而动：2016年圣莫妮卡通过了一些十分严厉的法令来监管爱彼迎，沙特福德接受了问讯，最终他被控5项轻罪。他与圣莫妮卡市执法部门达成认罪协议，支付了4500美元罚款，随后迁往丹佛，目前专注于Airdna的发展。

　　切斯基和我留宿在爱彼迎位于华盛顿特区乔治敦的小型联排别墅里，早餐还未端上来时，我问及这一问题，他说：“我认为，围绕企业租赁的整场争议无非是试图解决一个问题，即在住房资源短缺的城市是否仍有可供爱彼迎短租的房源，而商业房源和住宅套数这些问题完全无关紧要。”他还提到，就公司章程而言，在不存在住房短缺问题的市场，爱彼迎不会反对出租多套房源的行为。以太浩湖为例，这里的市政府实际上希望物业管理公司对爱彼迎的房源进行管理（2015年，爱彼迎与物业管理公司合作在某些度假租赁市场进行了试点）。还有另一种吸引潜在的度假者前往度假胜地的方式。切斯基解释道，“作为一项章程，就不能随便违背。”像在纽约这样真的存在住房短缺问题的城市，章程就应该明确规定每位房东只能出租一套房源。

　　但是就品牌角度而言，就另当别论了。“我们的主要用户是普通房东，人们出租和共享自家住所，我们认为这是独特之处。”谈话期间，他指着周围的环境，书架上整齐地摆放着图书和小饰品。他说，如果这是一套专门用于出租的房屋，我们周围就不会有这些装饰。“你有一种亲近感，这里充满关怀。这是一种归属感，不是‘服务’，归属感是公司的核心。”

　　明白了吗？爱彼迎其实不反对在住房问题相对缓和的城市，房东出租多套房源，前提条件是房东能提供公司倡导的优质住房体验，即一个人尽到“地主之谊”。切斯基说：“我们不愿让那些只想分一杯羹的物业公司插手。”爱彼迎的目标是实现公司高管康利所说的“重在热情款待，做好经营服务”。因此，爱彼迎坚称在房屋不受限的城市，像悉尼的麦肯或者萨凡纳的摩根等微型创业者应不受约束（萨凡纳州的监管机构不同意，给摩根发了至少15次传票，罚款共计5万美元，但他说仍未支付罚金。在悉尼，麦肯可能会受到来自法规更严的压力。如果政府要限制每套房源的年出租天数，那么他就无法开展短租业务。截至写完本书，澳大利亚政府报告已提议在新南威尔士州每年房屋短租天数不受限制，并已递交议会审核）。

　　维护用户利益，不怕任何麻烦

　　反爱彼迎阵营提出的众多问题情有可原。允许暂住客人进入住宅楼宇意味着未经审查的人员有钥匙进入住宅楼的公共空间，门锁失去了效力，还有可能带来其他危险。住宅公寓没有酒店那样的安全预防措施，比如自动喷淋灭火系统以及明晰的疏散计划（虽然纽约市的建筑规范也规定住宅建筑需要遵守防火安全标准）。生活质量问题是每个纽约人最关心的问题。纽约人生活在一个相互层叠的狭小空间，已经共享了墙壁、地板、天花板以及公共区域。

　　纽约人最看重个人的私人空间和日常生活，但短租引起的诸多问题会侵犯这两个方面，比如旅行者敲错门、将垃圾扔错地方或将烟头扔在屋顶平台。我认识的很多纽约人都有过与爱彼迎用户做邻居的经历，其中包括暂居的旅行者。西村大厦的一位长住居民说，当她听到墙那边传来噪声，并注意到每周有不同的人进出隔壁公寓时，才知道隔壁邻居在爱彼迎上做房东了。一个四口之家入住隔壁公寓期间，将行李车一直放在走廊里。她明白了为何看见大楼外面的孩子高兴地推着闪闪发光的行李车在八号大道上往返。距离我的住所不远处，有一套房源极受斯堪的纳维亚旅行者欢迎，邻居们已经习以为常，经常看见一群身材高挑、金发碧眼的年轻女子聚集在大厦外，吸烟和聊天到深夜。

　　但是针对麻烦事的争论并不像爱彼迎反对者说的那样简单明了（比如，纽约市的10位女性中有9位可能会告诉你，她们青睐高个子男性的到来，不管是暂居还是长住），许多纽约人了解跟一个爱惹麻烦的邻居打交道的具体情形。

　　多年来，反对者一直将矛头指向经济适用房问题：爱彼迎从市场上抢走了房源，从而导致房价上涨。爱彼迎的确在纽约市拥有众多房源——按最新统计约有4.4万套。但在全市300多万套住房中，其数量还不及总数的1.5%。其余更大比例的20万套住房因各种原因而空置。直接造成纽约市房源空缺以及房价居高不下的因素林林总总，其影响力更甚于爱彼迎，比如，分区法、建设成本高、土地使用规定严格、大批有钱的外国买家涌入以及大城市复兴使得人口数量创历史新高。“我们意识到爱彼迎可能不是问题的根源，但这并不意味着你可以漠不关心，从房地产市场带走成千上万套房源。”独立数据分析人士穆雷·考克斯评论道。他是一名经济适用房倡导者，创建了一个名为Inside Airbnb的数据提供公司。

　　爱彼迎越蓬勃发展，它在纽约市引发的矛盾越会升级。除了法律限制外，大多数业主开始禁止租客对外短期租赁，一些人在租约中添加了禁止租客使用爱彼迎的条款，对租客招待外来人员制定了更严格的协议，并安装摄像头或聘请私人调查员随时清查租客。纽约市从事豪华住宅租赁的最大房地产公司Related Companies持有7000套以上的公寓，据说制作了一个PPT演示文稿，教授物业经理如何查找出在爱彼迎平台开展短租业务的租户。2015年秋，德布拉西奥市长提议三年拨款1000万美元增加人员和升级技术，严厉打击违反纽约市短期租赁法的行为。

　　纽约市的斗争最为激烈，这座城市的症结特别纷繁复杂，包括劳动力、大型企业、极度敏感且涉及深层次情感因素的经济适用房等问题。随着风险成本攀升，口水战也随之升级。好莱坞著名演员兼爱彼迎投资商阿什顿·库彻曾写信为爱彼迎公司辩解，纽约州女议员兼爱彼迎的老对手琳达·罗森塔尔却告诉《华尔街日报》，这封信“不会激起一朵浪花”，并补充说：“他只是在狡辩。”代表上西区的市议员海伦·罗森塔尔（她和琳达·罗森塔尔都是民主党人，但两人并没有任何关联）告诉《地产交易》杂志：“我给出的最重要消息是，如果爱彼迎继续忽视州立法，我们将会尽全力让这家公司难以立足。”

　　2016年初，Share Better公司发布了一则嘲笑爱彼迎“四海为家”标语的广告，标题为“爱彼迎：问题无处不在”（这则广告配有挖苦的画外音——“无论如何感谢你，爱彼迎公司，但你除了自己受益外，对任何人都没有好处”）。几乎与此同时，两位市议员给爱彼迎的前30位投资者写信，告知他们爱彼迎在纽约市的业务属于非法活动，还警告说这有损于他们的投资价值。信中写道：“如果我们投资的公司故意从事众多非法活动，对于是否还将资金投放在这家公司，我想我们会三思而后行。”

　　爱彼迎将这封信视为“做戏”。爱彼迎也集结了更多的政治火力：它从纽约市从事游说、政治策略及人际交流业务的顶级公司里聘请了一位名人出任爱彼迎纽约公共事务负责人，此人名叫约什·梅尔泽，曾为总检察长施奈德曼效力。为了借助工会的力量，爱彼迎邀请安迪·斯特恩进入董事会，他是国际服务行业工会（SEIU）的前主席。公司还加强了广告宣传，赞助马拉松赛事（也许可以预见的是，在新命名的爱彼迎布鲁克林半程马拉松比赛前夕，反对者们可能会身穿印有“逃离爱彼迎”字样的T恤衫公开抗议）。

　　但是，爱彼迎也拥有资金充足的强大后备力量（名为“REBNY”的房地产团体很快加入了战斗）。2016年初，琳达·罗森塔尔曾提出一部在全州范围禁止短期租赁广告宣传的法案，同年6月，当美国国家立法会议即将结束时，这一法案势头渐猛。法律规定网站对其用户发布的内容免责，为了绕过这一法律辩护，故意将该法案列入“广告法规”。新法案禁止房屋居住者将其空置的房间用于少于30天的短租，并规定业主（或者房屋所有人）不会受罚，而会惩罚租客（或者房屋居住者）。根据新法案，首次违反将处以1000美元的罚款，如果三度违反，则罚款升至7500美元。尽管来自科技行业的大腕插手协调公共关系，如爱彼迎的投资者保罗·格雷厄姆、里德·霍夫曼和库彻等，他们抨击新法案有碍创新，损害了纽约市中产阶级的利益（“因为这个愚蠢的法案，人们正渐渐失去家园！”库彻发推特说），新法案还是在立法会的最后一天得以通过，这给爱彼迎带来狠狠一击。

　　爱彼迎认为该法案的立法过程有失公允，是一群特殊利益代表在最后时刻进行暗箱操作的结果，全然不顾数以千计纽约市民的呼声。爱彼迎推出了一个百万美元的广告活动，在平台上删除了2000多套纽约市房源，这些房源疑似属于多套住宅房东。此外，公司还实施了一项计划，在网站上创建技术工具和规范注册过程，禁止房东上传多套房源。2016年10月末的一个周五，即新法案通过4个月后，纽约州州长库默签字同意将新法案正式列入法律条款。他的发言人在声明中说：“这一问题经过了慎重的考虑，最终法律明文规定禁止这些短租活动。”新法案的发起人琳达·罗森塔尔附和道：“州长库默为维护经济适用房和租户的利益挺身而出，我颇感欣慰。”新法案签署后，她向《纽约时报》发表了上述言论。

　　爱彼迎迅速回应。法案签署后的几小时内，爱彼迎起诉了纽约市及其总检察长，声称这一立法侵犯了《通信规范法》授予公司的言论自由、正当程序和保护权益。一位酒店行业首席执行官在盈利电话会议中表示，此项立法将会对爱彼迎公司的定价权力产生积极影响。之后，爱彼迎传阅了一份名为“酒店行业庆贺漫天要价时机来临”的备忘录（纽约市酒店协会的主席维杰对上述攻击性言语提出异议，称压缩定价仅受供求情况的影响，类似于航空公司对其产品定价的方式）。

　　几天后，爱彼迎在纽约市州长库默的办公室外举行了一场集会。二十几位房东举着“每一分钱都是房租”以及“做爱彼迎自由房东”等标语抗议（一位叫雪儿的粉丝手持标语，上面写着“雪儿，带我回家”。）他们大声疾呼“爱彼迎，连接你我”“纽约市需要爱彼迎”等口号。但他们的呼喊声很快就被一群由经济适用房倡导者、租户和工会成员组成的反抗议者淹没。罗森塔尔带队走向支持爱彼迎的抗议者，反对抗议的呼声更加有力，大喊“爱彼迎毁了纽约”“家园不是酒店”等。几天后，在另一场集会上，市议员杰马恩·威廉姆斯告诉《纽约时报》：“我从未如此高兴地目睹一场抗议活动溃败。”

　　这则消息引发了爱彼迎纽约市场的骚乱。已经预订前往纽约的房客开始询问房东能否取消订单。布鲁克林区房东伊芙琳·巴迪亚经营着房屋咨询业务，她重新调整了房源，并备注“该房源是合法的舒适宽敞两居室”。集会上，曾有旁观者询问我，爱彼迎是不是先购买住宅楼，然后改建为出租房。

　　集会结束不久后，我向爱彼迎的公共事务负责人克里斯·勒汉提及此事。“这些都是不利于我们房东的因素，”他回答道，“恶劣的政治环境衍生出负面政策。当某些特殊利益群体起草某项法案，丝毫不顾房东的诉求，未经任何公共流程就予以通过时，你就只得面对这样的结局。”他表示公司会继续诉诸法律手段寻求解决方法，那些规定限制爱彼迎平台上的商业活动，只允许普通客户偶尔出租住所，还声称这一提议“客观上有利于纽约州的发展”（当这本书即将出版时，爱彼迎与纽约州和纽约市解决了诉讼问题——案件后期阶段，双方同意理论上携手打击特定的不良行为者）。

　　大都会公共战略公司（政治咨询类公司）的首席执行官兼Share Better的首席策略师尼尔·夸特拉说：“自2010年以来，许多书里都列明了一条法律，禁止爱彼迎的大部分商业模式，但他们仍然想出了应对策略。”他说，“爱彼迎非常清楚地认识到，尽管实际法规如此，执行法律不会中断其业务。我认为我们拥有的是一个由不同成员组成的联盟，其焦点是对经济适用房的影响，爱彼迎删除了数千套用于长期租赁的房源来提升租金。”

　　议员琳达·罗森塔尔表示，“法案经签署后立法，我很激动，但我认为爱彼迎还在苦苦挣扎，他们正试图用尽一切办法摆脱困境”。她反对所谓的爱彼迎“不同商业模式，即打入某一市场，继而占领市场，然后自立规章制度而不顾政府的规定”。她还说如果爱彼迎真的在意用户，就应在网站主页上明示这条法律规定（在“美国短租守则”页面，公司忠告客户遵守当地所有法律）。

　　爱彼迎和熟悉其战略的人士说，他们多年以来尝试和解，但立法者不愿意对话。“爱彼迎愿意尽力协调。”Hilltop公司的比尔·海尔斯说。他目前还未与爱彼迎合作，说各方“都剑拔弩张，不愿相互交流，因此直到最后都没人出面调停”。

　　勒汉说，经过“长期拉锯战”的几次交锋，纽约的局势将随着时间的推移渐渐淡化。未来几年冲突的曲折起伏将是“烘托气氛的背景音乐”。他表示公司将力争和解，包括使2010年的基本法规得以调整。

　　拉近人与人之间的距离

　　纽约州通过此项法律前的几个月，有一天，我和勒汉在爱彼迎的总部首次会面，他和蔼可亲，十分友好，似乎并不像自称的那样是个爱滋事的好战者。勒汉是一位政坛大人物，曾就读哈佛法学院，自1980年以来一直效力于民主党的工作。克林顿1992年竞选工作结束后，他受聘于白宫特别顾问办公室。这是一个精英团队，负责对克林顿政府的调查实施危害管控（他撰写了一份332页的报告，开创了“庞大的右翼阴谋”这一说法）。加入私营企业之前，他还曾担任戈尔2000年总统竞选的新闻秘书。勒汉以不留情面的策略、简洁扼要的言语以及老练精明的对手研究能力而闻名，别名为“灾难大师”。他曾为微软、高盛、兰斯·阿姆斯特朗和工会组织等客户工作，也曾为像亿万富翁汤姆·斯泰尔发起的关注气候变化运动这样的非营利组织效力。在此期间，他制作了一部讲述政治策略家的讽刺电影，名为《刀光剑影》（KnifeFight）。2014年，当爱彼迎与旧金山市政府之间的法律战如火如荼时，爱彼迎聘请勒汉出任政策咨询师，不久他就全职加入公司。

　　勒汉身材修长，在爱彼迎总部颇有地位，所到之处尽人皆知。他工作的地点位于爱彼迎总部后的一个三层独栋建筑，之前被称为“Annex”。勒汉随后将其改名为ADU，即配套住宅单位（accessory dwelling unit）的缩写，这一搞怪房产术语也用于指代奶奶屋或岳母屋。这些住宅特别适合房屋共享（但是它们不便监管）。爱彼迎的整个动员团队、政策沟通和运营，以及包括社会影响和战略研究等其他部门都在ADU楼里工作——大约有200名员工，其中许多人来自民主党。勒汉仿照纽约市市长设计的市政大厅格局，中间是开放式办公室，各个团队小组紧挨着围坐在一起，便于相互交流。他说：“如果你曾参与一场涉及全球的政治运动，你在爱彼迎就会深有同感。”

　　监管爱彼迎战略的责任落在了勒汉的肩上，他负责击退对手，扭转法律劣势，维护公司的权益。“这是一件疯狂的事情，”当我们坐在公司办公室聊天时，他说道，“这就像你正在制造汽车、修建道路、制定规则，而人们却朝你扔石头。这是一项伟大的事业！”但他也大方地承认，自己爱喝爱彼迎公司的Kool-Aid冷饮。他认为公司有潜力成为中产阶级的驱动力，并解释房屋分享在消费者中盛行的原因在于一系列大型社会经济动向逐步趋同。这稳固了分崩离析的社会契约，普通人的经济状况也因此得以改善，拉近了人与人之间的距离。2016年，他在美国市长会议上发言说：“最终，爱彼迎的成功并不是因为在数学算法上施加了一些魔法药水或仙女的魔法药粉，而是因为我们建立了一个平台，让人们能够进行互动交流，拥有全新的体验。”

　　勒汉认为世界上的大多数城市都愿意与爱彼迎建立合作关系，并当即列出许多城市的名字。他说道，爱彼迎与这些城市的当地立法机构携手合作，力图更新或修改现行法律使其短租活动合法化。最近，就在我们谈话的当天，芝加哥通过了一项法律措施，允许短租活动不受天数限制，但要求每笔短租交易须缴纳4%的税款，用于赞助针对无家可归者的公共服务（一篇相关报道里写道：“风城的短租房推动了旅游业的发展，形势喜人。”）。随着纽约市的争论日益激烈，在新泽西州纽瓦克和泽西市的哈德逊河正对面，立法者们通过了更为友好的法规。同一周，纽约市库默市长签署了纽约法案，新奥尔良州和上海的监管机构也分别与爱彼迎达成了协议（勒汉提到人们喜欢“过度引用”纽约市的案例，但他及其他人指出，爱彼迎平台如今规模庞大，整家公司不会只驻足于一个地方。这似乎颇有道理：据Airdna的数据估计，纽约市爱彼迎房东的总收入占美国房东总收入的10%，占全球房东总收入的3%）。勒汉告诉我，在爱彼迎评定的前100强重要市场中，其中75—80个市场“已相当完善或步入正轨”，另外10个市场“稍有停滞”，剩下的10个则“仍一直存在纷争”。公司的四个核心市场是纽约市、旧金山市、柏林和巴塞罗那。

　　勒汉称，这些冲突频发的地方面临种种困难，它们的共同点在于当地的政策独树一帜。在巴塞罗那，政府对哥特区的游客人满为患颇感棘手。在旧金山，政府大胆革新的理念与稳健富有的技术产业之间存在权力斗争，这也导致了房源短缺这一核心问题。在柏林，禁止短期租赁没有经营许可证的整套住宅，对违规者的罚款高达11.5万美元。自德国统一以来，房产问题长期存在，目前因难民危机而加剧。纽约当然是被勒汉称为“酒店行业聚集”的中心。

　　掌控各地政策是勒汉的专长，他深知赢得爱彼迎的法规纷争的关键在于动员房东。他指出爱彼迎拥有一些其他私营企业不具备的东西：几十万的房东和房客，他们可以组建“变革军团”。他的解决方案是：发挥草根动员的力量，就像公司应对纽约总检察长首轮施压时那样，但这次活动的规模堪比总统竞选，并将在世界各地发起。

　　按照他的想法，有两大独特元素可以让爱彼迎发动这场变革。

　　一是规模。仅在美国，公司的用户群就大于一些美国最大的特殊利益集团，比如塞拉俱乐部、美国教师联合会和人权组织。爱彼迎用户群中大多都是临时用户，勒汉将他们归为“基础选民”，即那些参与度更高但规模更小的房东，人数可达几百万，以及被称为“随机选民”的房客。但是，该公司的投票表明，即使是临时房客也很容易动员，而在某些市场中，一般有5%—15%的“普通选民”以某种方式使用过爱彼迎。“如果说政客们擅长干什么，那一定是数学，”他说，“数据最能令人信服。”

　　二是经济模型。爱彼迎的“基础选民”不仅对此信服，他们还要从中赚钱。爱彼迎房东留存所有入住收入，但公司要向房东收取3%的服务费。“他们每收取1美元，就能赚取97美分，”勒汉指出，“所有因素综合起来，便能得出我认为这能产生巨大的政治破坏力的原因。”

　　勒汉着手实施前，已经完成了一些基础工作。2013—2014年，爱彼迎付出了更多努力，在遭受反对的三大城市（纽约市、旧金山市以及巴塞罗那）集结其用户，比如道格拉斯·阿特金在纽约总检察长调查期间曾发起一项请愿运动。这是一项被称为“星星之火”的复杂动员方法，源自奥巴马总统的竞选策略。具体来讲，即发动用户的“雪花”模式，这是一种植根于群众、自下而上的运动模式，让志愿者自发组织和相互学习。这种策略能逐步提升用户群的诉求，使“承诺曲线”呈上升趋势，先是出席会议或发送推文，随后撰写报纸专栏，旨在尽可能激发人们的激情。“你可以播一堆电视广告，产生一定影响，”勒汉说，“但是，如果你是一位市议员，那就得接听几百个电话，简直糟透了。这就是实情。”

　　勒汉主要负责将自己的政治宣传能力运用于“星星之火”模式，将其扩展并推广到全球100个重点城市。他的计划以房屋共享俱乐部为基础，俱乐部里房东人数少则10—15人，多则几百人，勒汉把其视作现代版的行业协会。爱彼迎组建了这些俱乐部，为其提供基础设施和支持，但由俱乐部自订章程和确立目标，最后发展成公民政治团体。“这些俱乐部必须由你领导和组建，你也必须是其中一员，”他在2015年巴黎房东大会上向5000名房东阐述了这一想法，“我们将尽力提供宣传途径，但你们的心声将决定一切。”

　　勒汉测试了这种方法的可行性：2015年他动员旧金山房东抗议“F提案”（Proposition F）。这是一项限制短期租赁的投票计划，与纽约市同步进行，而后者爆发了爱彼迎备受瞩目的法规战。旧金山市早前就和爱彼迎达成协议，同意短期租赁合法化，并于2014年秋通过了所谓的“爱彼迎法”，爱彼迎同意设置每年房东整套出租住宅天数的上限，并要求房东在旧金山登记注册。但法案通过后，反对的呼声越来越高。随即又出台“F提案”降低天数的上限，要求提供季度数据报告，赋予邻居和房产公司提出法律诉讼的权力。为此，爱彼迎专门拨款800万美元资助抗议活动，勒汉指派了一支经验丰富的现场组织团队和数百名志愿者负责动员用户群。最后，13.8万名用户敲响了28.5万户房门，接洽了6.7万名选民以对抗这一提案（800万美元资金主要用于广告，包括电视广告和一系列带有挖苦和讽刺意味的广告牌：“亲爱的公共图书馆系统，我们希望你们使用1200万美元的酒店税来延长图书馆开放期。爱你的爱彼迎。”这些广告引发了强烈反响，公司撤销了这些广告标语，并致以歉意）。

　　这场反对活动取得了巨大的胜利，但只是昙花一现。2016年6月，监管委员会通过了新法规，要求短租平台自行清查房源，确保所有房东均已注册，未注册的房源每天罚款1000美元。几周后，爱彼迎向旧金山市提起诉讼。在我撰写本书期间，和纽约市的情形一样，诉讼还在法庭审理阶段。

　　不惧怕挑战

　　爱彼迎面临一个难题：它希望在纽约市及其他城市拓展业务，但实现方式务求简单朴实。切斯基说：“人们的交流互动越多，我们离达成宗旨就越近。”但有个巨大的挑战横亘在眼前：如何促成爱彼迎倡导的充满人情味的宾至如归感觉？如何营造热情好客的房东之家模式，并予以实现？如同大多数事情一样，公司的创始人将这视为一项设计挑战。

　　解决办法之一是建立与业主的合作伙伴关系。爱彼迎植根于城市，在许多地方无论当地的法律做何规定，如果业主不同意，居住者就不能在爱彼迎平台进行短期租赁。许多人都不赞同短期出租房屋，因为这会违犯住宅章程或当地法规，而且往往是业主而非租户会被罚款。有时业主是无电梯大楼的小本经营者，但许多租住城市公寓的人都是从少数几个巨头业主手中租来的，即那些大型房地产公司，比如阿瓦隆湾社区、卡姆登资产信托基金和公平住屋信托公司等。这些公司掌控着美国各地数十万套公寓，它们将房屋主要租给千禧一代的年轻人。房地产公司通常会招募大型的物业管理团队对住房进行日常管理，但制定规则并写成标准租约的是业主。各个击破业主群体，让他们改变规则，进而同意共享房屋，这会为爱彼迎赢得巨大的收益。理想情况下，爱彼迎谋求的收益就是让普通居住者无论自己是否在家均可出租房屋。

　　过去几年里，爱彼迎一直致力于与这些租赁企业集团建立联盟。2016年，《财富》杂志的科技记者基亚·科卡利奇瓦报道了一个名为“爱彼迎友好建筑计划”的新项目，大型多户住宅楼的业主和开发商可以与爱彼迎签约成为合作伙伴。依据协议，这些大楼允许租户在爱彼迎上出租楼内住宅。反过来，开发商有权制定一些相关规定，如明确入住时间和天数，并分享部分租金。订单仍然在爱彼迎平台生成，但爱彼迎说公司会向业主公布租客的交易情况和具体出租房号数据。这一想法符合业主的利益：他们的主要目的是不让房产空置，签订长期租约，获取稳定的收入。切斯基和爱彼迎所做的努力是为了公司的核心用户——千禧一代的租房者，他们只想入住可以共享的房屋。爱彼迎贯穿了他们整个成年时代的生活，就像他们可以做很多其他事情一样，他们觉得那部分收入来源理所应当。如果你支持爱彼迎并使租户共享所住房屋合法化——或者正如向业主宣传的那样——那么你的大楼将更易住满，拥有更高的入住率，而且因为你的租户拥有额外的收入来源，你更易按时收到租金，这将增加对投资者的吸引力。在我撰写本书时，约2000套住宅的业主已经签订合作协议，这只是潜在市场的一小部分，爱彼迎希望一些房地产大鱼能够上钩。

　　未来，爱彼迎公司希望进一步加强合作关系。房地产公司还新建了内有成千上万套房屋的新公寓，爱彼迎也正在与它们协商设计新的公寓布局，专用于房屋共享，比如增设浴室的公寓，或更有利于招待客人的房间布局——第二间卧室靠近屋内浴室，位于主卧室的起居区对面。

　　他告诉我这些计划之后，我向切斯基指出，毋庸置疑，这在纽约市行不通，因为在那里最流行的爱彼迎短租模式——你在外出时出租公寓——属于非法行为。切斯基则说业主遍及全国，并非仅限于纽约市。“但是这个想法假定……”我话音未落，他点头继续补充道：“一个晴朗的天际。”

　　在问题出现前解决它

　　切斯基相当乐观，笃信自己一定能拨开云雾见晴空。他认为，爱彼迎已经从纽约市的战斗中吸取教训，那里的反对者曾批评公司对当地法律法规置若罔闻。“我们学到的不是等待问题出现，”2016年夏，切斯基在《财富》杂志举办的头脑风暴技术大会上告知听众，“如果你想与某个城市合作，应该去了解这座城市。如果你首先到达，并怀有一腔热忱，便能最终建立起合作伙伴关系。如果某个城市主动找上了门，那么你可能会陷入多年的潜在冲突。”

　　一些市场继续打压爱彼迎。2015年春，尽管有上百名爱彼迎用户进行抗议，圣莫尼卡市还是制定了当时美国最严格的短期租赁法，低于30天的整套房屋短期租赁活动遭到彻底禁止。只有留在家里的房东才能出租屋内的房间，而且还要满足一些附加条件，比如持有圣莫尼卡市的营业执照，遵守城市火灾和建筑规范，缴纳14%的酒店税（这些新规定让爱彼迎的房东兼创始人司格特陷入了困境）。

　　爱彼迎在冰岛的雷克雅未克有着重要的影响力，虽然该地区的市场偏小，但酒店的接待能力难以满足其蓬勃发展的旅游业。爱彼迎的房源填补了这一空白，而且这个小城市现在的人均爱彼迎房源数量是旧金山和罗马等城市的两倍。研究人员估计，雷克雅未克至少有5%的房屋在爱彼迎上出租，加剧了房屋供应的紧张局势。因此该市制定了严格的规定——房东需要注册并支付费用，获批缴纳营业税之前，每年的租赁天数不能超过90天。在我撰写本书期间，多伦多和温哥华的短期租赁危机正在加剧，伦敦的新市长萨迪克汗也表示出于对经济适用房和邻居生活质量的担忧，将会修订伦敦的短期租赁法律。

　　与此同时，使用爱彼迎的人已经习惯于容忍某些市场缺乏明确规定的做法。房东告知许多在爱彼迎上订过房的旅行者，他们得哄骗走廊上遇见的邻居，说自己是房东远方的朋友或前来探亲的亲戚。我的一位朋友曾去洛杉矶度假，房东告诉她钥匙藏在一堆自行车里，如果有人问起，就称自己是房东的朋友。即便在纽约通过短期租赁法案之前，业主也许已留意到越来越多的租户冒出了一堆朋友，这些人拖着行李，为了“照顾野猫”而频繁进出公寓。

　　那些合法出租的房东也更注重遵守规定。纽约市房东克里斯·加托表示：“明文规定出台之前，我会尽可能地遵守规定。”他出租了一间空置的房间，所以他在纽约的租赁行为是合法的，但他必须确保给每位房客进行10分钟的全面介绍，指明灭火器和出口的位置，并在全屋安装清晰的指示标志。第三章里提到过充满激情的爱彼迎旅行者希拉·赖尔登，她将不会入住那些法规模棱两可的房源。“我不想待在有人质问我入住缘由的地方。”她说。依靠房屋共享发展浪潮发展业务的那些公司已经认清眼前这一现实，一切尘埃落定之前还需好几年的时间。交换钥匙的初创企业Keycafe的首席执行官克莱顿·布朗说：“我们不得不受制于外部条件。”（同时，涌现了爱彼迎短租行业的一个新分支：开设公司专门负责帮助政府和业主清查违反短期租赁规定的租户。）

　　2015年巴黎房东大会上，动员运动成为核心议程。“大家知道，作为房东，我认为多数时候我们会被人误解。”切斯基告诉人们，“我们不仅有时遭到误解，有时甚至遭到攻击。”他向房东们承诺，不久这一切将会发生改变。“因为他们看见的不仅仅是我们的房屋，还有我们真实的内心。”勒汉敦促他们采取行动。他说：“我们将在接下来的几天、几个月甚至几年里参与多番战斗和斗争。但是爱彼迎注定会成为一种趋势，不会被击败。”房东们一起向前迈进，勒汉告诉他们：“我们的口号是‘早睡早起，拼命工作，团结一致’。”

　　满足用户的需求，难题就会解决

　　从长远来看，大多数专家和观察家认为，爱彼迎胜算的可能性很大，即使某些市场的规定十分严格，公司终究还是有正常运营的回旋余地，原因只有一个：它满足了消费者的需求。你要了解爱彼迎发展壮大的历程，就得知道这与消费者群体的共鸣息息相关。就这点而言，与其说是房东倒不如说是这1.4亿多名预订和住宿的房客能最终左右监管机构的决策。“明天会比今天有更多的人租住房屋吗？是的，后天人数还会增多。”勒汉说，“公众已经开始使用爱彼迎，政客会很快迎合公众的喜好。”HomeAway的联合创始人卡尔·谢泼德认为，那些选择不合作的监管者将头埋进了沙子，熟视无睹。“就像他们说的那样，‘2015年我不会融入世界’，”他告诉《洛杉矶时报》，“你要么完全予以否认，要么找到四平八稳的办法。”

　　你可以通过多种方式衡量爱彼迎的消费者热情，但这些方式有一大共同点，即把爱彼迎视为货运列车。Quinnipiac调查发现，在纽约支持爱彼迎的人为56%，而反对者仅为36%（撰写本书期间，我观察到纽约人的一大显著现象，他们抱怨居住在楼里的那些临时邻居，自己旅行时却会使用爱彼迎订房）。

　　在纽约，爱彼迎虽然遭到酒店行业的排斥，但更大范围的商业圈却有条不紊地支持爱彼迎。凯西·维尔德是纽约市伙伴关系总裁，这是由纽约市大型企业和私营企业首席执行官组成的非营利组织。他告诉《房地产交易》杂志：“我们认为仍有余地找到一种多方共赢的途径。”

　　是的，即使在专项法律明令禁止的情况下，爱彼迎仍不断占领市场，表现出一定程度上的憨直、无畏或完全无视权威，当然这些看法主要取决于你的立场态度。上百万消费者如此支持爱彼迎必有缘由。不仅仅是这三位年轻的公司创始人打破了规则，还有更强大的力量推波助澜：严重的经济衰退使人们希望旅行的成本更为低廉，或者抓住机会利用住宅赚点钱；由于酒店行业要价过高和过度商业化，大众对此颇感厌倦；新一轮千禧一代的价值观和态度观改变了旅行模式，年轻人纷纷追逐更加潇洒、不拘一格、原汁原味的旅程，这不仅大受欢迎，还演变为一种生活方式；对政府的信任不断下滑，这种现象尤其见于中产阶级之中，人们想要寻求自给自足的赚钱方式。弄清这些力量有助于监管机构了解爱彼迎风行的缘由，以及为什么它的用户时刻准备着持剑迎战。面临5万美元罚款的萨凡纳房东乔纳森·摩根说：“告诉城市官员们，胜利最终属于我们。告诉他们，我会一直抗争，至死方休，我比你们年轻得多。”

　　其他许多行业在发展过程中也经历过同样的监管问题。亿贝在投入市场时，曾面临过传统零售商施加的强大阻力。其反对派试图通过一项法律，要求用户在亿贝平台上销售东西时须持有拍卖人牌照。从贝宝到Square再到Stripe，这些支付类初创公司必须向监管机构证明自己的合法性，因为那些监管机构对在线货币交易的想法感到恐惧。爱彼迎的董事会成员杰夫·乔丹表示：“成功就会实现合法化。”（当然，并不是所有受欢迎的技术都能胜出——对等音乐共享服务Napster曾因侵犯版权的问题而被关停，可流媒体音乐之后却广为流行，这一行业也设计了一种收费方式。）爱彼迎的投资者似乎没有太在意这个问题。里德·霍夫曼说：“我认为最终我们将会发展到世界应有的状态，最多不过有些地方发展较慢而已。矛盾的是，两大美国城市（纽约和旧金山）拥有最大胆创新的技术，却也是全世界问题最突出的区域。”

　　切斯基在谈话时喜欢引经据典，经常改用萧伯纳的话：“明事理的人会主动适应环境，不明事理的人却想让环境适应自己。因此，所有的进步都要靠不明事理的人。”这句话在硅谷流传甚广，在那里大批的创始人常因新奇的想法获得大量资助，进而促使法律规定有利于公司发展，他们以此为傲。

　　正是出于这一原因，切斯基对爱彼迎遭遇如此多的挫败并不诧异。“在开始创业时，我就知道如果要获得成功，就必然会引发一些争议。”在爱彼迎总部的董事长办公室里，他反思了片刻后告诉我这句话。董事长办公室是2015年仿造1917年的行政办公室样式装修的。他说，回想2007年休假的那段日子，当时他失去了工作，心灰意冷，在纽约尼什卡纳的家中随口谈起“充气床垫与早餐”的想法，许多人对这一想法的本能反应是：非喜则厌。“有人说‘太棒了，忍不住想尝试一下’，也有人说‘我才不想居住区附近出现这种情况’。”2010年，当他首次耳闻纽约市的新法规时，监管者向他保证新法规不会针对爱彼迎，且不会对其用户造成影响，可一种不好的预感悄悄袭上心头。他记得当时考虑的是“情况似乎有点‘不妙’，因为这涉及法律法规”。

　　即使萧伯纳也可能会说这是一个合理的推测。

　　切斯基自信事情总会有解决办法，“就算如此，我还年轻”。他认为最终会通过一项法律，允许人们在爱彼迎上出租自家住宅，而禁止在纽约出租只用于租赁的住宅和第二套房。他还认为，爱彼迎会为纽约市收缴税款。“我料到这些事会如约而至，也深知公司这几年在纽约必然会遭遇一番激战。”

　　倘若一切在意料之中，整个事件会让切斯基调整一下未来的计划。早在2007年，难以想象爱彼迎会拥有1万套短租房源，更不用说300万了。现在他目睹了竞争方的反对，开始综合考虑公司的发展以及可能的挫败，更小心翼翼地规划公司下一阶段的发展路线，并积极付诸实践。他让我预览了一下公司的新发展计划，随后说道：“经过全方位考虑，我设计了这个蓝图。这会给居民区带来什么影响？我们要扩充用户，还是精简用户？这一切肯定会招致批评。这是我学会的第一件事。”

　　还有一些人态度不同，他们选择不屑一顾。他们称尽管这是个令人头疼的问题，但一切都在可预测的范围内。爱彼迎能取得今天的成就，除了三位创始人的努力外，赛贝尔便是第四位功臣。他表示：“该冲突百分之百不可避免，一旦你冲击了一个庞大的行业，试图在行业内为自己争得一席之地，各种利益集团就会站出来阻止你。如果不懂防御之道，他们也不会打造出一个价值10亿美元的酒店产业。你需要履行的职责越多，你能动用的政治手段就越多。”最后赛贝尔称，一呼百应，投票的人肯定是消费者群体，赢得胜利的也是他们。

　　切斯基还喜欢引用维克多·雨果的话：“你不能扼杀一个迎合时代潮流的想法。”在2014年的房东大会上，他这样告诉听众。但赛贝尔总结得更精辟：“最后人们喜欢使用爱彼迎吗？青睐爱彼迎的人会成倍增加吗？答案是肯定的。”他说：“其他一切问题都可以解决，只要有人才、时间和资金，一切皆可解决。”

　　他继而说道：“只要你满足了人们的需求，难题就会迎刃而解。” 互联网名企工作方法论（套装共14册）