“孙叔叔？您知道那块地？”秦东有些惊讶，那块地实在是太小了，虽然拆迁什么的花了几千万，招拍挂的时候可能会达到一个亿，但是，这样的项目，真达不到惊动省领导的规模，孙正既然知道，那肯定是专门打听的。

　　至于为什么，这还需要猜吗？肯定是因为他呀。

　　“我怎么会不知道，我还知道，似乎好多人都在竞争这块地，是不是？”

　　秦东用力点点头，说：“孙叔叔，说实话，我从来没想过求您帮我什么。所以，这个事情出了之后，我一直在自己想办法，目前，我想把对手的视线引向润泽服装批发市场项目，这样，我就有机会把这块地拿到手中。”

　　“恐怕不会那么简单吧？”孙正目光炯炯，很有压迫性。

　　秦东注视着孙正脸上的三角区，这样可以避免目光的正面碰撞。

　　“叔叔，我没有半点打赢的把握，成功集团对于我来说，是需要仰望甚至丁页礼膜拜的存在，我只能想办法跟对方打游击，然后趁其不备偷袭一下，能够把这个项目偷回来，我也就心满意足了，想要正面沾上，不是我妄自菲薄，我没有丝毫把握，更提不起战斗的谷欠望。”

　　说白了，就是他知道正面作战必死，所以，根本就没有那个胆量和魄力去正面作战，只能采取游击战、迂回战。

　　还好，有润泽服装批发市场装修项目给他做后盾，否则，秦东连施展计谋的机会都没有。

　　“土地的拆迁和三通一平，花了我好几千万，叔叔，如果被被人拿走这个项目，我将会血本无归，我跟官府，啊……”

　　秦东不好意思的笑了笑，眼前就坐着一位官府最高领导之一，他吐槽官府，确实是有些不好意思。

　　孙正示意他继续说。

　　秦东组织了一下语言，尽量美化了一下，继续说道：“如果我拿不下来，按照他们的做事态度和方法，我三年内能够结算清这笔款项都是烧香了，这也是好多关服项目造价奇高的原因，其实好多人都把三年甚至五年、十年的利息都计算在里面了。”

　　做官府项目，谁都知道，稳赚不赔，但有一样，如果没有非常厉害的关系，结算相当费劲，好多地方合同上直接载明三年甚至五年结算清楚，能够按照合同条款履行义务的，不说凤毛麟角，能有一半就不错了，绝大多数，年年检结算，年年白条，如果赶上相关领导离任，新领导上台再不认账，那就等着哭死在厕所吧。

　　“为了避免我血本无归，我只能想尽一切办法把这个项目拿下来。但是……”秦东犹豫了一下，继续说道：“宋明德好像已经作了某些工作，现在官方对我的态度变得暧味，让我有些担心。”

　　“叔叔，按照规则，或者说房地产项目约定俗成的开发模式，我承担了这块土地的拆迁、平整也就是三通一平工作，将生地变成熟地，国土部门会保证我得到这个各项目。但是，现在成功集团叉手后，我觉得他们或许因为某些场外因素，不在给我这种保证了。换句话说，就是我已经没有先发优势。”

　　房地产项目的开发，并不是那么简单，从官府出台规划方案、红线图之后，各个房地产公司就已经开始了“竞争”，大家争得其实就是拆迁或者三通一平工作。

　　官府，包括国土部门，为了让土地获得更多利润，会给出一个非常低地的拆迁价格和三通一平价格。

　　这种拆迁价格，如果直接面对对老百姓，那是百分之百拆不动的，怎么办？

　　这就是牵扯到了“规则”，有房地产公司直接叉手拆迁，房地产公司给出多少拆迁补偿，国土部门原则上不干预。

　　当然，肯定会有一个指导文件，一般来说不会超过指导价格。

　　一般来说，房地产公司的拆迁价格，会比官府的拆迁价格高百分之二十左右，也就是说，官府的价格是一百块，房地产公司给到老百姓手里的，可能是一百二十块，产生的溢价怎么办？

　　将来从土地招拍挂款项中以补助名义返还。

　　或许有人会觉得，这等于房地产公司亏本，表面上看亏本，实际上并不亏本。

　　因为，在国家指导楼面价格和地面价格方面，两者之间有一个换算比例。

　　一般来说，房地产公司付出的招拍挂费用越多，将来的楼面价格就越贵。

　　这个换算比例大约在三倍左右，也就是说，一般情况下，地面价格，也就是招拍挂价格一百块每平米，将来楼房的价格，大概就是三百到三百三十块一平米。

　　当然，也会有黑心房地产商，会把楼面价卖到五百或者六百，这就看他的运作手段了。

　　在一百块的地面价格中，房地产商为了尽快完成拆迁任务，多付出了二十块，这笔钱确实亏了，但是，却能够反映出至少六十块的楼房价格。

　　里外里，还赚了四十。

　　而官府和土地部门，他原本的招拍挂价格就是八十块，一点不亏。

　　房地产的水很深，主要原因有两方面，一方面，是招拍挂上面，有一定的可懆作空间，另一个，就是在房屋销售价格方面，有文章可做，至于说偷工减料之类的，那都是上不了桌面的东西，好的房地产公司不屑为之。

　　一百块的楼面价格，里面包括大约三十块的招拍挂费用，三十块的建筑费用，二十块的税费，十块的管理费，剩下十五到二十块，是房地产企业的利润。

　　但，实际来说，房地产企业的利润会达到三十左右。

　　一个项目，从开始拆迁、平整土地，到取得预售许可证，大约只有半年到一年的时间，除了前期拆迁或许需要动用自有资本，后期，基本上都是无本的买卖。

　　招拍挂结束后，凭借土地出让合同，就能取得差不多全额贷款。

　　拿到了规划批复文件，建筑施工许可证等一些证照证件后，就可以开始建设，这时候，正负零之前，是不需要房地产公司拿一分钱的，都是建筑商带资入场。

　　有些房地产公司比较黑，一直到三层或者工程量的百分之三十才付款，那时候，已经拿到了预售许可证，建筑费用的支付，用的都是购房者的钱。

　　一个总工期一年半到两年的项目，动辄几个亿甚至几十个亿的销售额，房地产公司只需要拿出几百万到几千万，就能玩转整个项目，还能赚到几千万甚至几亿十几亿的利润，这就是大家说房地产暴利的原因。

　　见面时间已经远远超过半小时，听了秦东的叙述，孙正久久没有说话，好久，才说：“你放心大胆地去干，场外因素不用考虑，为我们会为守法商人保驾护航的。”

　　秦东眼睛一亮，站起来，恭恭敬敬的鞠了个躬，“谢谢孙叔叔，请您放心，我一定按照规矩办事。” 名利场