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　　后记 “光华思想力”REITs课题笔记

　　2017—2019年，由北京大学光华管理学院的学者、研究人员以及国内外政策和实务界专家等组成的北大光华REITs课题组，在“光华思想力”平台的支持下，相继推出了《中国REITs白皮书》系列研究报告，全面深入地论述了中国REITs市场建设的意义、制度设计与实现路径等重要问题，受到广泛、高度的认可。受此鼓舞，本书作者进一步夯实研究基础，拓展研究视野，搭建了完整的逻辑框架，探究以中国REITs市场建设为核心的不动产投融资体制改革问题，最终呈现给读者这本凝结了大量心血的著作。

　　回望著书历程，距离北大光华REITs课题组成员首次提出“中国REITs市场发展与建设”这一重大命题，已过五载。2015年盛夏，在北大光华金融系教员的一次日常研讨中，中国蓬勃发展的资产证券化实践成为一个主要议题，在场的几位学者分享了他们的观察与分析。刘俏教授提到，刚刚推出的鹏华前海万科REIT是中国境内首个公募REITs产品，是一次重要突破。与会学者深以为然，决定一同前往深圳进行实地调研。在深圳前海的所见所闻激发了调研者的研究兴趣。自此，光华管理学院的学者们开始与业内人士进行频繁交流，搜集大量一手资料，并以严谨的学术态度对相关问题进行深入思考。这是北大光华REITs课题组的缘起。

　　2017年春节过后，北大光华的“光华思想力”平台问世，旨在应用国际通行的研究工具和方法，围绕中国经济和商业实践，做具有国际水准的中国学问，为中国的经济改革提供研究基础。2017年3月至4月，刘俏教授、张峥教授与中联基金的周芊、何亮宇及其团队多次就REITs主题进行深度交流，成果丰硕。2017年5月，刘俏教授、张峥教授到访中国证监会，与时任公司债券监管部主任蔡建春博士等专家讨论公募REITs试点，并就联合推动REITs学术与政策研究达成共识，决定组建REITs课题组。

　　2017年5月，北大光华REITs课题组正式成立，以中国REITs市场创新为研究主题，致力于为中国金融改革提供研究基础与政策支撑。由于前期积累深厚，研究储备充足，一个半月后，课题组就推出了第一篇报告《中国公募REITs发展白皮书》。此后，课题组以平均每两个月一篇的速度发布研究报告，迄今已成稿11篇，对REITs制度、市场运行，特别是中国REITs市场建设的现状、问题与创新路径进行了全面论述。报告最先通过北大光华的新媒体平台发布，受到广大读者的好评，其后上百家传统媒体与新媒体竞相转发，产生了巨大的影响力。

　　有感于市场对REITs研究成果的强烈反应，课题组讨论后认为，有必要打造一个REITs研究与交流平台，以便系统、深入、持续地推进相关领域的研究。2018年4月，北大光华中国REITs研究中心成立。2018年6月，中国REITs论坛成立大会暨论坛首届年会在光华管理学院隆重召开。2019年6月，中国REITs论坛2019年年会召开，两次年会均取得成功。中国、美国、新加坡、日本等国的不动产与金融领域政策界人士、经济学家、商业领袖齐聚论坛现场，围绕中国REITs碰撞思想，探讨了推动公募REITs市场发展的现实意义、市场展望，以及实现公募REITs落地的具体建议。

　　借助这两个平台，课题组开展了一系列的交流、调研、访问等活动，为研究积累数据资料，为研究成果的打磨与提升汲取养分，同时也极大增进了REITs行业中各界人士的相互了解与互动。2018年至今，课题组与香港证券交易所、新加坡证券交易所、东京证券交易所、世界银行、全美房地产投资信托协会、澳大利亚不动产委员会、亚太房地产协会（APREA）等机构定期交换信息与研究成果，建立了深度合作关系。2018年8月，全国政协委员肖钢一行到北大光华调研，就中国REITs制度的推出路径等问题与课题组进行了深入的交流。2018年11月，课题组举办闭门研讨会，中国证监会的蔡建春博士，北大光华管理学院的刘俏教授、张峥教授，中联基金的周芊等40余位专家学者针对REITs与国民经济周期的关系、REITs对经济发展的作用、REITs深层运作机制等问题进行热烈讨论。2019年3月和4月，课题组参与了国家发展改革委投资司和中国证监会债券部组织的基础设施REITs联合调研小组，在京津冀、长江三角洲区域、粤港澳、海南等地区进行了大量调研。2019年下半年，课题组在国务院参事、北大光华管理学院特聘教授徐宪平教授的组织和带领下，先后赴湖南、上海调研，了解当地投融资现状以及基础设施建设情况。

　　中国REITs市场基础设施建设的第一性问题是形成房地产市场、基础设施投融资市场定价的锚，发挥市场的价格发现功能，引导资源有效配置。这是课题组的一个核心观点。2019年5月，课题组、中联基金和戴德梁行共同设立指数开发项目，着力开发基于不动产市场和不动产金融市场的系列指数，为中国REITs市场提供科学合理的基准指数和估值框架。第一篇指数报告——《中国REITs指数之商业不动产资本化率调查研究》于2019年6月底发布，得到市场的高度认可。

　　缺乏专业人才是中国REITs市场发展面临的一个重要挑战。在课题组的提议与策划下，2018年11月，北大光华管理学院推出“中国REITs先锋项目”，通过课堂讲习、实地考察、对话交流、全球课堂等多种方式，全方位、多维度深度解析REITs，迄今已培养80多位以推动中国REITs市场健康发展为己任的专业人士。课题组与项目学员一起考察越秀、勒泰、新建元、沪杭甬、砂之船等企业，深度调研新加坡、日本等成熟REITs市场，并以此为基础研究了多个REITs案例。

　　因学术而思想，因思想而光华。通过研究创造知识，推动中国REITs市场发展，推动中国金融改革，是北大光华REITs课题组的使命。2019年岁末，盘点课题组3年的研究成果，有11篇研究报告、多篇政策简报、6个国内外经典案例，以及《中国REITs市场建设》的书稿。作为第一期“光华思想力”项目，课题组提交了一份合格的答卷。

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