“潘彬把地图打开，我们还是来说正事。“待大家都喝了几口茶后，苗琳开口说道。

　　”好的。“潘彬立即打开了京城地图，摊开放在了茶几中间，便于大家都能看到。

　　”是这样的，这两天小姨带我看了几个地方，家里也商量了一下，准备多拿点钱出来，多买一点地皮。“潘彬看了一眼他小姨后继续说道，”我们主要看好了四个地方。一个是三元桥附近的地，这要从彭兵手中买，现在的问题是要买多少？“

　　“另外三个地方是哪里？“刘兴国也很感兴趣的问道。

　　“第二个地方就是城南马家堡西路两侧，这是恰好位于玉泉营和大红门两个大型批发市场的中间点，也是南三环路和南四环路之间的中心点，可以大面积拿地，适合集中打造新城，土地也还在政府手中，价格较便宜。“

　　刘兴国看着潘彬指的地方，点头赞同，这里他看过，心里有数。

　　“第三个地方就是现在的城北亚运村附近，就是这一片，北辰西路和奥体中心之间，只有100来亩地，这边上是中华民族园，只适合建住宅，并且是仿古建筑，容积率低，只有1.8，靠近北四环，位置还是可以。“

　　”这里的地价贵不贵？“一听是仿古建筑，刘兴国便邹着眉头问道。

　　”70万一亩，因为是仿古建筑，所以还空了下来，没有卖出去。“

　　”还有一个地方呢？“

　　“第四个地方就是位于北四环路外的五道口，就是城府路和北四环之间、展春园西路和荷清路之间，有200亩地。这是适合打造商业项目，容积率有2.8，商业比例有30%，限高90米，建筑密度40%，地价也是70万一亩。“潘彬指着位置，很详细的介绍，”这附近全是高校，有北京大学、清华大学、中国农业大学、北京林业大学、中国矿业大学、北京语言大学、中国地质大学、北京科技大学，再往西就是中关村片区了。“

　　”我也叫你兴国吧，这几个地方怎么样？“苗琳问道。

　　”苗姨，这几个地方都好，我只能感叹公司穷，没有那么多钱。如果有钱，我都想买下来。城东片区是现在的热点区域，城市商务区、中央CBD，在建项目多，可以马上动工；城南片区是大型批发市场，可以大面积拿地，今后的项目可以成为该片区的领头羊项目；北边也是现在的成熟区域，大学多，可能购房群体的素质较高，对项目的要求较高。“

　　”先不说你们公司有没有资金的问题，如果是你们公司买地，你自己的拿地优先顺序是怎样安排的？“苗琳继续问道。

　　刘兴国仔细的权衡了四个地方，说道，”如果是我们公司拿地自己开发，我首先确保龙科广场的开发用地，因为商业项目，要想成为片区的商业中心，对地段位置的要求很高，这样的位置是可遇不可求的；住宅项目的选择面相对要容易一点。如果按照能立即动工的时间顺序看，我第一选择三元桥附近，第二选择马家堡西路和五道口的商业项目，第三选择是马家堡西路附近的住宅项目地块，第四选择奥体中心附近的那块100亩的地。总体来说，还得要看资金和容积率、商业比例等因素，土地价格这两年占总成本的比例还不是很高，稍贵一点也无所谓。等这一两年，行业疲软期过后，土地价格肯定会大涨的。“

　　”三元桥那112亩地，已经谈好了，90万一亩；我再谈了150亩地，是连在一起的，容积率2.8，商业比例10%，限高90米，建筑密度40%，价格80万一亩，需要1亿2000万，现在的问题是这块地还买不买？“苗琳也翻开她的记事本说道。

　　”买不买要根据您的资金情况，资金宽裕可以卖。“

　　“五道口那块地，有200亩。这是适合打造商业项目，容积率有2.8，商业比例有30%，限高90米，建筑密度40%，地价也是70万一亩，需要1亿4000万资金。城南马家堡西路，可以集中拿地1200多亩，50万一亩，但开发指标还没有确定，如果全部拿下来，需要6个亿；北城奥体中心边上那100亩地，要7000万。全部买下来，要接近10个亿的资金，但我们目前可以筹集5个亿的资金。如果你选择的话，你会怎样选择？“苗琳还是坚持的问道。

　　这个可不好建议，万一今后行情不好，或者土地搁置时间长了，会有损失的。于是刘兴国看向了潘彬，问道，”潘哥也很内行，你的意见呢？”

　　“我的意见是……”潘彬只说了开头，就被他小姨苗琳打断了发言。

　　“兴国，我想听听你的意见，你能从无到有的把公司发展起来，肯定有你独特的眼光和看法。就5个亿的资金，你怎么选择拿地？”

　　刘兴国看着地图，沉思了一下，还是说道，“苗姨，我对京城还不太熟悉，也只能从我们公司的角度来说看法。三元桥彭兵手中的两个项目可以买，112亩的商业项目、150亩的住宅项目，等于苗姨要出1亿5000万左右；五道口的200亩地可以买，要1亿4000万资金；还剩下2亿1000万资金，可以全部砸在马家堡西路的地皮上，估计能买不到500亩地，面积大小也可以了，但要确保有200亩左右的商业用地，只有这样才能占据组团核心位置，政府的商业用地指标也是有规划的，不会乱发指标；如果城北奥体中心附近有容积率较高的高层电梯项目用地，可以买，古建筑我们不熟悉，耗资很大，建筑成本很高，很占用资金，好不好卖我们还不知道。房地产开发的本质是要快速启动、快速销售、快速收回投资，如果一个项目两年能完成，最后拖到三年才完成，等于多出了一年的时间成本和人力财力成本。”

　　苗琳听后点点头，就看着地图沉思起来，半晌才抬起头来问道，“城南马家堡西路的开发指标还没有出来，在你看来，如果选择商业用地，选哪一块地最好？具体指标要多少才合适？我们好去争取。”

　　“商业用地是组团的中心位置，在马家堡西路两侧、角门路和角门南路之间，都可以，临街商业面一定要临主马路，越宽越好，特别是马家堡西路，最好四面都临马路。开发指标方面，容积率至少在3.0以上，商业比例至少在40%以上、100%全商业更好，今后可以多建写字楼。具体的还得看城市规划图，看政府规划的商业中心在哪一块，看城市的主干道路规划。至于住宅用地的位置选择，最好围绕商业用地来选择，城南片区开发高档小区的可能性不大，所以容积率越高越好；南苑机场也没有使用了，这里应该没有限高的问题。”

　　“那好，就按照你说的办理。明天就跟彭兵签协议，112亩的商业用地，90万一亩，需要1亿零80万，我就出3000万，你们公司出7080万，你们公司占70.24%、我占29.76%，你们公司提8%的项目运营管理费，等于你们公司占78.24%、我占21.76%；另外150亩地，我个人买下来，直接过户到你们公司，但我们之间签订协议，这块地的权属是我的，今后你们公司开发的话，需要按照当时的土地行情价格计算，折算成项目股份也行。明天我再去成立个房地产开发公司，把五道口和马家堡的土地买下来。今后如果你们公司开发，按照当时的土地行情计算价格，每一个开发项目我的公司入股30%，用土地款抵。怎么样？”

　　“没问题，今后京城的开发项目，只要苗姨有兴趣，都可以入股30%，但不能干涉项目的具体运营。如果苗姨自己要保留部分固定资产，可以按照我们的股东内部优惠价格执行。但苗姨的商业项目用地一定要留给我们公司开发，这一点要写进双方合作的协议里面，我想在京城多开发几个龙科广场，把龙科广场的品牌打响。”刘兴国也点头同意道。

　　“我占了30%的项目股份，当然要留给你们开发运营，但你不要拖的时间太长。今后就算我也进入开发领域，也只开发住宅项目，我对商业项目的理解不深。”

　　“我的计划是，这次回去后，就着手京城团队的组建，首先动工大红门项目，通过这个项目来摸索京城的行情、熟悉京城的情况、锻炼和培养我们的团队。我今天也去了大红门的昌州商会，反馈的情况良好，住宅应该很好销售，数量还不够卖。第二个在明年动工三元桥的龙科广场项目；五道口的项目根据明年的市场情况，确定动工时间，有可能与三元桥项目同时动工。马家堡的项目要晚一点才能动工，那里的土地是成片拿地，开发指标尽量高一点，今后根据市场情况可以少开发业行；苗姨最好要划成100-150亩的小地块，多办几个土地证，今后好分批开发，万一出现意外情况，还可以出售土地，不至于全套在里面。”

　　苗琳点点头说道，“具体开发进度按照你们的计划执行，我不会干预，在办理各种手续的过程中，我可以帮助。不过我要出一个会计人员，常驻项目，按照你们的待遇标准执行，计入项目成本。”

　　“这没问题，我们的项目财务是透明的，每一个月都会有财务报表提交各股东，京城分公司也是独立核算，今后赚了钱，除开必要的分红以外，都用于储备土地。如果苗姨还有其他人员，比如跑政府部门办理各种手续的人员，也可以介绍进来，甚至直接进入我们的京城分公司，包含行政人员、工程技术人员等，不过要服从其直属领导的管理，苗姨你有监督的权力，没有日常的财务签字权力；只能是您有重大疑问和不同意见的时候，你可以向我们公司提出质询，不能干预管理团队的具体运作。”刘兴国也很郑重的说道。“如果京城分公司有了资金后，要提前购买您手中的土地，您要同意我们购买。”

　　“我不会也没有兴趣干预你们的具体工作，派遣财务人员主要是为了了解财务支出情况和资金动向。你公司提前购买我手中的土地，我巴不得，有了钱，我还可以继续运作其他土地。我还准备在马家堡多拿地，也按照彭兵的做法，先交一半的款，这样就可以多买地。”

　　“这样买地是可以，但苗姨最好把商业项目用地的土地款交完，最好不要出现意外情况。”

　　“你放心，我们会把握好的，彭兵能办到，我也能办到。如果交一半的土地款，今后你们买地，还可以直接从国土局过户，这样我还少交税。”苗琳笑了笑说道。

　　“只要苗姨您能把握住，这样更好，多拿地。”刘兴国也笑着说道，“对了，明天什么时间跟彭兵签协议？早点把他手中的地拿下，免得出现意外。”

　　“已经说好了，明天上午10点还是在这里签协议，然后直接去朝阳区国土局过户，这两块地是没问题的，大家经常碰面，面子还是要卖的，除非他自己开发。下午我们之间再把双方的合作协议签好。”苗琳肯定的说道。

　　“行，明天上午，早点把事办完，我真还有点担心意外出现。今天与彭兵堂兄的纠纷不会影响到明天的事吧？”刘兴国担心地问道。

　　“不会，彭兵是生意人，考虑问题的角度不一样，只要有钱赚，小彭子就是一个二世祖，彭兵不会受他的影响。”

　　刘兴国听后点点头，不再言语，只是对京城的所谓圈子很好奇，对他们的关系和背景有点好奇，下来得问问潘彬，今后心里好有底。

　　“正事谈完了，这房间里也有卡拉OK设备，想唱歌的可以唱歌。”苗琳指了指角落的卡拉OK设备说道。

　　“四个人唱歌多没劲，算了不唱了。不过小姨想唱的话，我们可以奉陪。”潘彬走过去看了一下点歌设备，对他小姨笑着说道，“好久没有听小姨唱歌了。”

　　“你少贫嘴，要不要我叫个歌星进来陪你们唱？刚才我看到了白明和白琴两兄妹在会所里。就是唱《时光》和《大地传说》的兄妹，他们也经常来这里喝茶聊天。”

　　“他们能来这里唱吗？要给钱吗？”文小艺也很好奇地问道。

　　“他们也需要结交关系，偶尔也会唱歌，但在这里他们不会唱自己的歌，我们也经常在一起喝茶。”

　　“那可以呀，我们也接触一下明星，了解他们的生活状态，了解一下他们的购房需求。今后我们楼盘众多，大型活动，还可以请他们到场。”刘兴国也来了兴趣。“不一定要唱歌，一起聊聊天也行。”

　　“那好，我去看一下，看他们在做什么？”苗琳笑着站起来走了出去。 草根时代