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　　案情处理

　　针对案例一的情况，可知某房地产开发公司转让两幢办公楼，售价相差300万元，引起了当地税务机关的注意。经过税务人员的实地观察，并且审查了该房地产开发公司的“开发产品”明细账以及“开发成本”、“开发间接费用”等科目，证实了以上两幢办公楼属于同一时期的开发产品，其开发成本基本相同。房地产评估机构经评估后认为，这两幢办公楼的评估价格均为900万元。经税务机关初步审查，该房地产开发公司与A商厦属于关联企业，共同受某企业集团的控制，由于该房地产开发公司向A商厦转让房地产的价格明显偏低，又无正当理由，属于税法中规定的“转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由”的情况，所以应由当地税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入，并据以征收土地增值税。

　　在案例二中，该房产的扣除项目存在着不小的问题。

　　按《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（3）项的规定，房地产的开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，据实扣除，但最高不能超过按商业同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5％计算扣除。有关规定还表明利息的上浮幅度的部分不允许扣除。对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

　　①计算可扣除的利息支出。本例中的利息支出按规定可据实扣除，但不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，所以，利息支出的扣除限额为295万元。又由于利息支出中包括了延期还款的利息及罚息10万元，按规定不允许扣除，所以实际上可扣除的利息支出为300－15＝285（万元）（小于利息支出的扣除限额）。

　　②计算可扣除的其他房地产开发费用：

　　（1500＋3000）×5％＝225（万元）

　　③计算可扣除的房地产开发费用：

　　285＋225＝510（万元）

　　（1）计算与转让房地产有关的税金。

　　《土地增值税暂行条例实施细则》第七条（五）项规定，与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。

　　因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。《财政部、国家税务总局关于土地增值税的一些具体问题的规定通知》（财税字［1995］48号）中规定，细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度的有关规定》，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。本例中的纳税义务人是房地产开发公司，按规定已将缴纳的印花税计入管理费用中予以扣除，所以，在计算可扣除的与转让房地产有关的税金时，只需计算营业税、城市维护建设税以及教育费附加。

　　①营业税：7200×5％＝360（万元）

　　②城市维护建设税与教育费附加：

　　360×（7％＋3％）＝36（万元）

　　③可扣除的税金总额：360＋36＝396（万元）

　　（2）计算财政部规定的其他扣除项目。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（6）项规定，根据条例第六条第（5）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额以及房地产开发成本之和加计20％的扣除。本案例中的纳税义务人为房地产开发公司，所以可以依法进行其他项目的扣除：

　　（1500＋3000）×20％＝900（万元）

　　（3）计算扣除项目总金额：

　　1500＋3000＋510＋396＋900＝6306（万元） 企业合理避税禁忌42例